“Aqui é a minha morada.” No topo de uma escada de concreto bruto, sem corrimão e acabamento, um homem de meia-idade aponta para as paredes cinzentas e inacabadas de uma estrutura abandonada, no bairro da Mangabeiras, ao lado do Conjunto Jardim Vaticano e apresenta o lugar onde vive.
Há cerca de três anos, aquele esqueleto de prédio virou seu endereço e espaço de convivência. Diante do abandono ao redor, ele resume a lógica que passou a orientar sua relação com o imóvel — se ninguém cuida do lugar, é ele quem se sente o verdadeiro dono dali.
A ironia é que o espaço tem donos legais. O homem vive em uma das torres dos edifícios Aroeira e Jatobá, cujas obras foram iniciadas em 2006 pela Construtora Falcão e nunca concluídas. Os empreendimentos ficaram envolvidos no processo de falência da empresa.
Enquanto a situação jurídica se arrasta, a estrutura de concreto foi reivindicada por quem não tinha para onde ir. Sem portas, janelas, energia elétrica e saneamento, o entulho virou lar para o catador de latinhas e sua companheira, uma mulher trans também em situação de rua.
A moradia improvisada não é apenas consequência do abandono de um empreendimento. Ela expõe uma das principais contradições urbanas de Maceió. Dados do Censo 2022, do Instituto Brasileiro de Geografia e Estatística (IBGE), mostram que a capital tinha 49.760 domicílios vagos.
A crise habitacional foi agravada pelo crime socioambiental provocado pela mineração de sal-gema da Braskem. O afundamento do solo forçou o deslocamento de cerca de 60 mil pessoas e esvaziou cinco bairros: Pinheiro, Mutange, Bebedouro, Bom Parto e parte do Farol.
A retirada de milhares de famílias de suas casas aumentou a pressão sobre o mercado imobiliário e aprofundou a disputa por moradia em outras regiões da cidade.
O número de imóveis vagos não representa, por si só, o déficit habitacional, que considera fatores como moradias precárias, coabitação e o peso excessivo do aluguel na renda familiar.
Ainda assim, o dado revela uma capital com milhares de imóveis sem moradores enquanto parte da população não consegue ter acesso a uma habitação adequada.
Essa contradição também se espalha pelo Centro de Maceió. Um levantamento do Instituto de Pesquisa, Planejamento e Licenciamento Urbano e Ambiental de Maceió (Iplam) identificou mais de 210 imóveis abandonados ou subutilizados na região, apesar da oferta de transporte, comércio e serviços públicos já instalados.
Na sexta-feira (17), o órgão municipal notificou o espólio do proprietário de um casarão histórico na Rua Doutor Pedro Monteiro, onde funcionava um laboratório de análises clínicas.
A medida indica uma tentativa de fazer cumprir a função social da propriedade, mas a realidade de quem transforma esqueletos de concreto em moradia mostra que o ritmo da burocracia ainda está distante da urgência de quem precisa de um teto.
O esqueleto em ruínas
As torres onde vive o catador de latinhas carregam um histórico de frustração financeira e abandono. As obras dos edifícios começaram em 2006 e foram interrompidas após a crise agravada pela morte do empresário Sérgio Falcão, em 2012.
No ano seguinte, reportagens sobre o caso apontavam dívidas superiores a R$ 70 milhões e cerca de 500 famílias prejudicadas pela não entrega de imóveis. Próximo ao Jardim Vaticano, na parte baixa de Maceió, as duas estruturas inacabadas permanecem como parte visível desse passivo.
Moradora da região há mais de três décadas, a dona de casa Ana Cláudia acompanha diariamente os efeitos do abandono. Para ela, o problema ultrapassou a paisagem e passou a ameaçar a saúde da vizinhança por causa do lixo e do entulho acumulados.
“Uma das minhas filhas está com dengue agora, e a gente atribui isso diretamente a esses prédios abandonados”, afirma.
Embora reconheça que a escuridão e a falta de controle sobre o acesso às torres provoquem medo, a moradora evita responsabilizar as pessoas que usam a construção como abrigo. “Nunca vi assaltos por parte deles. O medo é de gente que vem de fora”, diz.
Abrigo marcado pela violência
Para a vizinhança, a obra paralisada representa um problema urbano. Para o casal que ocupa a estrutura, é o único teto disponível. A precariedade é agravada pelo preconceito enfrentado pela companheira do catador.
Ele relata que os dois já foram ameaçados por pessoas que rejeitam a presença do casal no local. Também afirma ter sido agredido e ter visto o espaço invadido e os poucos pertences destruídos.
O casal sobrevive da coleta de latinhas e da ajuda de grupos que distribuem alimentos na região. Durante a apuração, outro morador do bairro, que passava diante das torres, rejeitou a ideia de que a retirada das pessoas resolveria o problema.
“A culpa não é de quem está ali dentro tentando não morrer na calçada. A culpa é do Estado e do município, que não têm uma política habitacional séria”, afirmou. Em seguida, questionou: “Por que esses prédios não são finalizados pelo poder público para acolher e dar moradia digna justamente a essas pessoas?”.
Imóvel existe, mas não chega a quem precisa
Para a professora e vice-coordenadora do Programa de Pós-Graduação em Arquitetura e Urbanismo da Universidade Federal de Alagoas (PPGAU/FAU/Ufal), Caroline Gonçalves, o planejamento urbano esbarra no conflito entre o uso social do imóvel e seu valor no mercado.
“A lógica do planejamento aponta: por que não aproveitar esses estoques habitacionais e promover moradia na área que já tem infraestrutura e acesso a transporte?”, questiona.
Segundo a urbanista, imóveis em regiões valorizadas podem permanecer fechados à espera de retorno financeiro. Há ainda prédios envolvidos em disputas judiciais, inventários e problemas de documentação, o que dificulta a destinação para habitação de interesse social.
Esse cenário ajuda a empurrar empreendimentos populares para terrenos mais baratos e distantes, onde a infraestrutura é menor. Caroline avalia que a requalificação de edifícios antigos, conhecida como retrofit, pode exigir mais recursos no início, mas reduz outros custos ao longo do tempo.
“Gera uma economia que se reflete no bolso do morador com transporte, já que ele estará perto do emprego, e poupa o poder público, que não precisará estender redes de asfalto, saneamento e serviços para novas áreas periféricas”, afirma.
O arquiteto e urbanista Dilson Ferreira, professor da Ufal, também avalia que o problema não se resume à quantidade de imóveis. Para ele, falta uma política capaz de colocar em uso a cidade já construída.
“Existe imóvel, mas ele não está disponível para quem precisa. Maceió não enfrenta somente um déficit de moradias. Enfrenta também um déficit de planejamento, de gestão urbana e de políticas públicas para recuperar e democratizar o acesso à cidade”, afirma.
Ferreira explica que parte dos imóveis vazios ou subutilizados é mantida como reserva de valor, à espera de valorização. Nesse cenário, famílias de menor renda enfrentam aluguéis mais caros e acabam afastadas das áreas com maior oferta de emprego, transporte e serviços.
Leis existem, aplicação é limitada
A Constituição Federal de 1988 determina que a propriedade deve cumprir função social e autoriza os municípios a exigir o aproveitamento de terrenos e edifícios urbanos não utilizados ou subutilizados. O Estatuto da Cidade regulamenta medidas para tornar essa obrigação efetiva.
Entre os instrumentos está o Parcelamento, Edificação ou Utilização Compulsórios (Peuc). Por meio dele, a prefeitura pode notificar o proprietário para que dê uso adequado ao imóvel. Se a obrigação não for cumprida, o município pode aplicar o IPTU progressivo no tempo por cinco anos. Depois desse período, a legislação prevê a possibilidade de desapropriação, observados os requisitos legais.
O Plano Diretor de Maceió, instituído pela Lei Municipal nº 5.486/2005 — já defasado — prevê esses mecanismos nos artigos 141 a 148. A aplicação, no entanto, depende da delimitação das áreas no planejamento municipal, de regulamentação específica e do acompanhamento de cada processo.
“O objetivo não é retirar arbitrariamente a propriedade de ninguém, mas combater a especulação e fazer com que imóveis localizados em áreas com infraestrutura, transporte e serviços sejam utilizados”, explica Ferreira.
Gonçalves lembra que imóveis do Centro chegaram a receber, entre 2018 e 2019, notificações pelo descumprimento da função social. Segundo a professora, porém, não há clareza sobre o avanço dos procedimentos.
“Muda a gestão e perdem-se a transparência, o cadastro e o acompanhamento de todo esse ciclo. Já se passaram sete anos desde aquelas notificações, tempo suficiente para os processos terem avançado. Os instrumentos são excelentes, mas o poder público precisa aplicá-los e mantê-los vivos em todas as etapas”, cobra.
Ferreira defende que as medidas sejam acompanhadas de uma política de longo prazo para o Centro. Na avaliação dele, apenas notificar proprietários ou conceder benefícios fiscais de forma isolada não resolve entraves fundiários, financeiros e urbanísticos acumulados durante décadas.
“As ferramentas existem. O que falta é decisão política e articulação institucional para aplicá-las”, resume.
Novo Centro ainda depende da Câmara
Em abril deste ano, a Prefeitura de Maceió encaminhou à Câmara Municipal o projeto de lei que institui o Programa Novo Centro. A proposta reúne incentivos urbanísticos e fiscais em três frentes: Morar no Centro, Ativar o Centro e Mirar o Centro.
De acordo com a gestão municipal, o texto prevê medidas como descontos ou reduções de ITBI, IPTU e ISSQN, isenção de taxas de licenciamento e auxílio-aluguel para estimular moradias, atividades econômicas e a recuperação de imóveis. O projeto ainda precisa ser analisado pelos vereadores.
Para Ferreira, os incentivos podem contribuir, mas precisam fazer parte de uma operação urbana estruturada e contínua. O especialista defende um plano com horizonte de pelo menos dez anos, capaz de reunir poder público, proprietários, moradores, investidores e sociedade civil.
Esse planejamento, segundo o urbanista, poderia mapear os imóveis, enfrentar problemas de documentação, oferecer linhas de financiamento e destinar parte dos edifícios à habitação de interesse social. O Estatuto da Cidade prevê as Operações Urbanas Consorciadas como um dos instrumentos possíveis para intervenções desse tipo.
Prédios antigos também podem oferecer vantagens para a reocupação. Dilson observa que muitos foram construídos sob regras anteriores às exigências atuais de afastamento e, por isso, possuem grande área edificada em terrenos centrais. Recuperá-los permitiria aproveitar estruturas já inseridas em regiões consolidadas.
“A gente precisa estimular uma política de retrofit, de reforma dos prédios. O mercado pode adquirir uma edificação já construída, com grande área e localizada onde existe infraestrutura”, afirma o professor.
Cidade mais distante e mais cara
A ocupação de áreas cada vez mais afastadas aumenta os gastos públicos, segundo Dilson Ferreira. À medida que a população é empurrada para a periferia, o município precisa ampliar redes de transporte, saneamento, drenagem, pavimentação e equipamentos públicos.
Em áreas ambientalmente vulneráveis, como vales, morros e grotas, a ocupação irregular amplia os riscos e torna as intervenções ainda mais complexas. Ao mesmo tempo, moradores ficam distantes dos locais de trabalho e dos serviços, gastam mais tempo no deslocamento e dependem de uma infraestrutura que frequentemente chega de forma insuficiente.
“A cidade passa a gastar mais para expandir a infraestrutura enquanto desperdiça uma estrutura urbana que já existe. É um modelo ineficiente do ponto de vista econômico, social e urbanístico”, avalia.
O abandono dos imóveis centrais também produz custos. Estruturas fechadas acumulam lixo, favorecem vetores de doenças, degradam o entorno e reduzem a circulação de pessoas. A reocupação residencial, ao contrário, pode sustentar comércio e serviços durante mais horas do dia.
“Onde há pessoas, há negócios. Quando você leva moradores para o Centro, atrai farmácias, padarias e outros serviços. O ideal é estimular edifícios de uso misto, com áreas residenciais, comerciais e institucionais, para que a região tenha vida durante o dia e a noite”, defende o arquiteto.
Outro lado
Procurado pela reportagem, o Instituto de Pesquisa, Planejamento e Licenciamento Urbano e Ambiental de Maceió (Iplam) informou que os imóveis vazios, não utilizados e subutilizados do Centro foram identificados durante a elaboração do diagnóstico do Programa Novo Centro.
Segundo o órgão, a proposta tem a habitação como um dos principais eixos para a requalificação da região central e prevê incentivos fiscais, simplificação do licenciamento e instrumentos urbanísticos para estimular o uso residencial dos imóveis, inclusive para Habitação de Interesse Social (HIS).
O Iplam também informou que o projeto de lei do Novo Centro ainda está em fase de aprovação legislativa. Leia a nota na íntegra:
“O Instituto de Pesquisa, Planejamento e Licenciamento Urbano e Ambiental esclarece que no contexto do Caderno Técnico Novo Centro vol. 1 - Diagnóstico, todos os vazios urbanos do bairro do Centro foram identificados. Além do mapeamento, tais imóveis foram subdivididos entre edificados e não edificados. Os edificados foram categorizados como não utilizados ou subutilizados, avaliando-se, inclusive, as condições de ocupação em relação ao estado de conservação. Todo esse material está disponível no portal do Novo Centro (https://novocentro.maceio.al.gov.br/).
Além do Programa Novo Centro, através do eixo Morar no Centro, no Plano Diretor Participativo de Maceió estão previstos programas, diretrizes e instrumentos urbanísticos direcionados à ocupação desses vazios, associada à requalificação urbana e redução do déficit habitacional.
Sobre os projetos para transformar edificações vazias em habitações, o Programa Novo Centro coloca a habitação como eixo central da requalificação do Centro e bairros do entorno, criando mecanismos para estimular a recuperação de imóveis vazios e subutilizados, priorizando sua conversão para uso residencial e, especialmente, para Habitação de Interesse Social (HIS).
Entre as medidas propostas estão incentivos fiscais para a reabilitação de edificações, simplificação dos processos de licenciamento, benefícios adicionais para empreendimentos destinados à HIS, aplicação dos instrumentos previstos no Estatuto da Cidade para combater a retenção especulativa de imóveis ociosos e a criação de um fundo municipal destinado ao financiamento de estudos, projetos e intervenções. Atualmente, o projeto está em fase de aprovação legislativa.
Quanto a instrumentos urbanísticos que garantam incentivos ou parcerias da área, o Projeto de Lei do Programa Novo Centro, através do Plano Morar no Centro, apresenta duas iniciativas para ampliar a oferta habitacional no Centro, garantir a função social da propriedade e reduzir o déficit habitacional: Habite um Prédio e Auxílio Moradia. A primeira delas prevê benefícios fiscais como redução de IPTU e ITBI, e a segunda prevê o aproveitamento dos imóveis para a oferta de Habitação de Interesse Social — HIS. Demais instrumentos, previstos no Plano Diretor, como o Parcelamento, Edificação ou Utilização Compulsórios – PEUC e o IPTU Progressivo no Tempo estão previstos para viabilizar a ocupação de vazios urbanos.”
Foto de capa: Railton T. da Silva