“Moro aqui com a minha família há mais de 40 anos e ver essa construção exacerbada, feita de forma tão desrespeitosa na beira da praia, corta o coração. A gente não sabe o que vai ser do futuro de Riacho Doce.”
O desabafo da moradora Carmen Fonseca resume uma preocupação que deixou de ser restrita às comunidades do Litoral Norte e passou a mobilizar órgãos de fiscalização, especialistas, representantes do poder público e do setor imobiliário.
Nos últimos anos, bairros como Guaxuma, Garça Torta e Riacho Doce passaram a concentrar parte importante da expansão imobiliária de Maceió.
O avanço de empreendimentos de grande porte alterou a paisagem da região e intensificou o debate sobre mobilidade urbana, saneamento, infraestrutura, preservação ambiental e ordenamento territorial.
Mais do que a mudança visual, Carmen relata impactos sentidos no cotidiano. Segundo ela, moradores tradicionais convivem com propostas insistentes de compra de imóveis e terrenos, além de problemas que teriam surgido após o início das obras próximas à sua residência.
“No rastro dessas construções, começaram a aparecer ratos e línguas de esgoto. A gente vê tudo isso acontecendo e fica sem saber o que vai ser daqui para frente”, relata.
O temor de moradores como Fonseca ajuda a explicar por que o ordenamento urbano do Litoral Norte será tema de uma audiência pública marcada para terça-feira (9), às 9h, na Câmara Municipal de Maceió.
Proposto pelo vereador Allan Pierre (MDB), o encontro ocorre em meio ao avanço da expansão imobiliária na região e após o Ministério Público do Estado de Alagoas (MPAL) defender formalmente a ampliação do debate sobre o futuro urbanístico da área.
A iniciativa deve reunir representantes do poder público, especialistas, moradores, entidades da sociedade civil e integrantes do mercado imobiliário para discutir os impactos do crescimento urbano e os desafios de conciliar desenvolvimento, infraestrutura e preservação ambiental em uma das regiões mais valorizadas da capital.
Discussão acontece em momento decisivo
Além da expansão imobiliária observada nos últimos anos, o MPAL passou a questionar os critérios adotados nos processos de licenciamento. Paralelamente, a Câmara Municipal analisa a nova minuta do Plano Diretor Participativo, apresentada em 4 de abril para substituir a legislação urbanística atualmente em vigor.
Segundo Allan Pierre, a iniciativa surgiu após ouvir moradores, entidades de classe e representantes da sociedade civil preocupados com os impactos das transformações observadas na região.
“Há muito tempo o Litoral Norte vem passando por um processo de crescimento que percebemos como desordenado, sem uma convergência entre o poder público e a iniciativa privada. Isso envolve mobilidade urbana, expansão imobiliária e preservação ambiental”, afirma o vereador.
Para o parlamentar, o debate é necessário diante da diversidade de interesses e das informações fragmentadas sobre o tema. “Diante das divergências de informações e dos diferentes interesses envolvidos, entendemos que esse é um tema que precisa ser amplamente discutido”, acrescenta.
Entre o mar e o concreto
As preocupações manifestadas por moradores como Carmen não estão relacionadas apenas aos empreendimentos já construídos. O receio também envolve o impacto que novas construções podem causar sobre a infraestrutura, a paisagem e a forma de ocupação da região.
O Litoral Norte vem se consolidando como uma das principais fronteiras de expansão imobiliária de Maceió, atraindo investimentos impulsionados pela valorização da orla e pela busca por novas áreas de crescimento urbano.
Ao mesmo tempo, moradores e entidades locais passaram a questionar se o ritmo das transformações está sendo acompanhado pelo planejamento urbano e pelos investimentos públicos necessários.
A preocupação chegou ao poder público e ajudou a impulsionar a realização da audiência pública. Segundo Pierre, o objetivo não é impedir o desenvolvimento econômico da região, mas garantir que ele aconteça de forma equilibrada.
“Não somos contra o desenvolvimento econômico nem contra o setor imobiliário. O que defendemos é que esse crescimento aconteça com equilíbrio, dentro de critérios de razoabilidade e sustentabilidade”, afirma.
Para o vereador, a região concentra um dos principais potenciais turísticos da capital e precisa de planejamento capaz de compatibilizar desenvolvimento econômico, preservação ambiental e qualidade de vida.
Uma região em transformação
As preocupações dos moradores também são compartilhadas por especialistas que acompanham as transformações urbanas da cidade. Para o arquiteto e urbanista e professor universitário, Fábio Nogueira, o crescimento imobiliário da região ocorre dentro dos parâmetros previstos pela legislação atualmente em vigor.
O problema, segundo ele, é que essa legislação já não responde adequadamente à realidade. “O Plano Diretor encontra-se defasado há cerca de 20 anos. Existe um descompasso entre os instrumentos legais em vigor e as transformações que efetivamente ocorreram no tecido urbano ao longo das últimas décadas”, afirma.
Na avaliação do especialista, os impactos observados vão além da verticalização. “Não se trata apenas de uma discussão sobre a altura das edificações, mas sobre as transformações socioculturais que acompanham a introdução de outros modos de morar e de ocupar o território”, explica.
Segundo Nogueira, a própria paisagem evidencia as mudanças. Áreas historicamente marcadas por ocupações mais rarefeitas e por uma forte relação com o ambiente natural passaram a conviver com edifícios de grande porte e novas dinâmicas urbanas.
Para o arquiteto, a discussão precisa considerar também a identidade dos bairros e a forma como o crescimento interfere na relação das comunidades com o território.
A infraestrutura acompanha o ritmo das construções?
Uma das principais preocupações levantadas por moradores e especialistas diz respeito à capacidade da infraestrutura local de absorver o crescimento observado nos últimos anos.
Segundo o urbanista, a região já apresentava limitações históricas em áreas como saneamento, drenagem e mobilidade antes mesmo da chegada dos novos empreendimentos.
O professor observa que o Litoral Norte possui características territoriais complexas, marcadas pela presença de planícies, encostas e por uma estrutura viária limitada, responsável pela conexão entre Maceió e a porção norte do estado.
“O crescimento imobiliário e o adensamento populacional exigem a ampliação das redes de infraestrutura e dos serviços urbanos. Entretanto, essa expansão não tem ocorrido na mesma velocidade dos novos empreendimentos”, pontua.
Os problemas registrados durante períodos de chuva, segundo o arquiteto, evidenciam fragilidades que exigem um planejamento mais integrado e compatível com a capacidade de suporte da região.
O ofício dos moradores que levou o caso ao Ministério Público
As preocupações relatadas por moradores como Carmen acabaram chegando ao MPAL. Segundo o promotor Jorge Dórea, a 66ª Promotoria de Justiça da Capital já acompanhava com preocupação o avanço dos empreendimentos na região.
No entanto, a atuação ganhou força após moradores protocolarem um ofício detalhando os impactos observados e as preocupações da comunidade. “A preocupação da comunidade coincidiu com a preocupação que o Ministério Público já tinha em relação ao crescimento observado”, relata.
A partir dessas informações, foi instaurado um procedimento administrativo para analisar os critérios adotados nos processos de licenciamento urbano. Segundo o promotor, a investigação concluiu que os empreendimentos vinham sendo avaliados individualmente, sem uma análise dos impactos acumulados sobre a infraestrutura e sobre a população local.
“A empresa apenas apresentava o projeto e a documentação de praxe, mas não havia análise dos impactos na comunidade. Não se ouvia os moradores”, ressalta.
Para o promotor, um dos principais problemas é desconsiderar o chamado efeito sinérgico. “Uma coisa é o impacto de um edifício. Outra, completamente diferente, é o impacto combinado de dezenas de grandes torres sobre o mesmo sistema de esgoto, o lençol freático, o fluxo de ventos e a estrutura viária de uma região costeira sensível”, argumenta.
Com base nesse entendimento, o Ministério Público expediu a Recomendação nº 10, solicitando a suspensão da emissão de novas licenças para empreendimentos de grande porte na área delimitada do Litoral Norte e a revisão dos critérios utilizados nos processos de licenciamento.
Segundo Jorge Dórea, a recomendação não se limitou à suspensão de novos alvarás. O documento também determinou a paralisação da análise dos processos que já estavam em tramitação e exigiu que o município revisasse os critérios adotados nos licenciamentos urbanos.
De acordo com o promotor, a medida teve como objetivo impedir que novas autorizações fossem concedidas enquanto a prefeitura reavaliava os impactos provocados pelo conjunto dos empreendimentos previstos para a região.
“Diante dessa aprovação sem escuta popular, o Ministério Público interveio para suspender as autorizações e exigir o respeito ao território”, afirma.
De acordo com Dórea, a Secretaria Municipal de Meio Ambiente e Urbanismo (Semurb) acatou a recomendação do Ministério Público e iniciou a revisão dos parâmetros utilizados nos processos de licenciamento da região.
A atuação do Ministério Público ocorreu em paralelo a outro debate considerado decisivo para o futuro da região: a atualização das regras urbanísticas que orientam a ocupação do território.
Para a promotoria, a revisão do Plano Diretor é parte fundamental da solução para os problemas identificados durante a investigação.
O que prevê o novo Plano Diretor para o Litoral Norte
A nova minuta do Plano Diretor Participativo busca substituir a legislação urbanística em vigor desde 2005, considerada defasada por especialistas e órgãos de fiscalização.
Segundo Jorge Dórea, a demora na revisão contribuiu para ampliar a distância entre as regras de ocupação do solo e a realidade urbana da capital. Para o promotor, o texto encaminhado ao Legislativo representa um avanço importante na atualização dos instrumentos de planejamento da cidade.
A proposta estabelece diretrizes que vinculam o crescimento urbano à capacidade de suporte da infraestrutura, à proteção ambiental e à preservação da paisagem.
No caso da Planície Litorânea Norte, a área passa a ser enquadrada como Zona de Ocupação Controlada (ZOC 1), caracterizada por média densidade e média verticalização. De acordo com a minuta, o uso e a ocupação do solo ficam condicionados à adoção de ações de infraestrutura capazes de assegurar a preservação da paisagem local.
Entre as diretrizes previstas para a região estão a preservação e valorização dos espaços litorâneos, a garantia do acesso público às praias com áreas de permanência, a destinação da orla ao lazer público, a implantação dos acessos às praias do Litoral Norte e da Via Costeira, a ampliação da oferta de equipamentos públicos e o controle da ocupação em locais com infraestrutura insuficiente.
Outra medida prevista é a criação da Zona Especial de Preservação Cultural da Planície Litorânea Norte (ZEP 6), destinada à proteção de elementos culturais, naturais e paisagísticos considerados relevantes para a identidade da região.
Segundo Dórea, a discussão sobre o futuro do Litoral Norte precisa ocorrer com ampla participação popular, garantindo espaço para que moradores, especialistas, entidades da sociedade civil e representantes do setor produtivo contribuam com o debate.
As mudanças ainda serão debatidas pelos vereadores e poderão sofrer alterações durante a tramitação legislativa.
Foto de capa: Railton T. da Silva