Com a aproximação da Copa do Mundo e a expectativa de reuniões entre amigos e familiares para acompanhar os jogos da Seleção Brasileira, surgem também dúvidas sobre os limites legais dentro dos condomínios.  

Para esclarecer o que pode, e o que é proibido durante o período do torneio, o advogado Francisco Vasco, presidente da Comissão de Direito Condominial da Ordem dos Advogados do Brasil em Alagoas (OAB/AL), concedeu entrevista ao CadaMinuto abordando temas como Lei do Silêncio, uso das áreas comuns, responsabilidade por convidados, instalação de telões e até o uso de bandeiras nas sacadas.  

Confira abaixo a entrevista na íntegra:

 

Existe algum amparo legal para flexibilizar a 'Lei do Silêncio' ou o regimento interno do condomínio nos dias de jogos do Brasil, ou as regras continuam rigorosamente as mesmas?

Do ponto de vista estritamente jurídico, não há suspensão da vigência normativa em decorrência de eventos esportivos. O direito ao sossego é uma garantia perene, tutelada pelo Artigo 1.336, inciso IV, do Código Civil brasileiro, além de contravenção penal em casos extremos. O que ocorre na prática é uma maior tolerância social e flexibilidade durante o horário das partidas, mas os excessos cometidos antes ou após os jogos permanecem plenamente passíveis das sanções administrativas e cíveis previstas no ordenamento interno do edifício.

 

Se houver superlotação nas áreas comuns (como churrasqueira ou salão de festas) que coloque em risco a segurança ou o controle de acesso do prédio, o síndico tem o direito legal de barrar a entrada de novos convidados do morador, mesmo que o espaço tenha sido reservado previamente?

Sim. O direito de propriedade e a prerrogativa de fruição das áreas comuns não detêm caráter absoluto. O Artigo 1.348, inciso II, do Código Civil confere ao síndico o dever de zelar pela prestação dos serviços e pela salvaguarda do condomínio. Caso a lotação de um espaço ultrapasse os limites de segurança estabelecidos pelo Regimento Interno ou pelas normas técnicas do Corpo de Bombeiros, o gestor possui o poder-dever de restringir novos acessos, sob pena de responsabilização civil e criminal por eventuais sinistros.

 

A convenção do condomínio proíbe qualquer alteração na fachada. Durante o período da Copa do Mundo, o morador tem o direito de pendurar a bandeira do Brasil na sacada ou a proibição legal prevalece sobre o sentimento patriótico?

A vedação legal e a soberania da Convenção Condominial prevalecem, uma vez que a preservação da harmonia estética da fachada encontra amparo no Artigo 1.336, inciso III, do Código Civil.

No entanto, é compreensível que neste período se permita a aposição de bandeiras, estandartes ou adereços nas sacadas e janelas, ainda que configure alteração visual temporária, recomendando-se aos síndicos que tolerem tal comportamento.

 

Se os convidados de um morador causarem danos ao patrimônio do condomínio (como quebrar um elevador) ou se envolverem em brigas nas áreas comuns, a punição financeira e jurídica recai sobre o proprietário da unidade?

Perante a massa condominial, a responsabilidade civil é objetiva e exclusiva do condômino anfitrião. Aplica-se aqui o princípio de que o proprietário responde pelos atos daqueles a quem franqueou o acesso ao edifício. O condomínio deve direcionar a penalidade administrativa (multa) e a cobrança de ressarcimento dos prejuízos diretamente à unidade vinculada. Restará ao condômino, posteriormente, o direito de regresso na esfera cível contra o terceiro causador do dano para reaver os valores despendidos.

 

O barulho de vuvuzelas e cornetas de alta potência dentro dos apartamentos pode ser objeto de multa imediata, ou o morador prejudicado precisa necessariamente registrar uma queixa formal e provar o incômodo?

A imediata aplicação da penalidade dependerá estritamente da estrutura do Regimento Interno de cada condomínio. Se a norma interna tipificar o uso de tais instrumentos sonoros como infração grave passível de punição direta, a multa é viável, desde que o fato seja certificado pelo corpo diretivo ou prepostos (como zeladores e porteiros).

Para conferir robustez jurídica e evitar a anulação da multa por alegação de cerceamento de defesa, recomenda-se o registro formal por parte dos afetados e a colheita de provas, demonstrando que o ruído extrapolou o limite da tolerabilidade.

 

Se os jogos da Seleção Brasileira ocorrerem em horários comerciais ou no início da manhã/fim da noite, como deve ser medido o limite do 'barulho tolerável' diante de moradores que trabalham em home office ou precisam dormir?

O parâmetro técnico para aferição de ruídos está balizado na legislação municipal de zoneamento urbano e nas diretrizes da ABNT (especialmente a NBR 10.151). No âmbito condominial, adota-se o princípio da razoabilidade e do uso normal da propriedade, de maneira que as manifestações efêmeras e isoladas, como a comemoração de um gol em horário comercial, situam-se no limiar da tolerância social.

Todavia, a reiteração de ruídos de alta intensidade e longa duração que prejudiquem o labor de profissionais em home office ou o repouso noturno configura uso nocivo da propriedade, passível de coibição.

 

O síndico pode, por conta própria, instalar um telão na área comum e organizar uma torcida coletiva, ou essa decisão exige aprovação prévia em assembleia com quórum específico?

Se a organização do evento demandar dispêndio financeiro extraordinário, como locação de equipamentos, contratação de segurança privada ou ornamentação, a decisão obrigatoriamente requer autorização da assembleia geral, sob quórum de maioria simples dos presentes. A atuação discricionária e unilateral do síndico, sem respaldo orçamentário aprovado, enseja o risco de responsabilização pessoal civil e obrigação de ressarcimento ao erário condominial.

 

Até onde vai o poder de polícia do síndico ou dos funcionários da portaria para intervir em uma festa que passou dos limites dentro de um apartamento? Em que momento é recomendável acionar a autoridade policial?

A prerrogativa fiscalizatória da administração do condomínio se restringe ao âmbito estritamente administrativo e extrajudicial. Neste caso, a intervenção deve ser estritamente formal e verbal, e caso haja recusa deliberada em cessar o distúrbio, beligerância ou indícios de práticas delituosas no interior do imóvel, cessa a competência condominial e impõe-se o imediato acionamento da força policial do Estado.

 

Caso ocorra uma briga com agressão física ou verbal entre torcedores rivais nas áreas comuns do condomínio, quais providências legais e imediatas o síndico deve tomar em relação aos envolvidos, além de aplicar as multas previstas?

Diante de flagrante ato de violência, a primeira providência é acionar a autoridade policial para restabelecer a ordem pública e o socorro médico, se houver feridos. Ato contínuo, a administração deve promover a imediata preservação de todas as imagens gravadas pelo circuito interno de monitoramento, servindo como acervo probatório irrefutável para os procedimentos criminais e cíveis correlatos.

 

Qual é a validade jurídica de uma 'cartilha de recomendações' ou de uma assembleia extraordinária convocada antes do torneio para estabelecer regras temporárias exclusivas para o período dos jogos?

A denominada "cartilha" ostenta caráter meramente educativo e recomendatório, carecendo de coatividade jurídica para fundamentar novas sanções pecuniárias se não estiver ancorada nas normas vigentes. Por outro lado, deliberações emanadas de uma Assembleia Geral possuem plena e absoluta aplicabilidade jurídica, servindo como regras validamente aprovadas, desde que não conflitem com normas já previstas.

Vale dizer que a assembleia detém legitimidade para instituir normas procedimentais transitórias, tais como contingenciamento de convidados ou restrição de horários em áreas de lazer, desde que regularmente convocada e observado o quórum qualificado para as matérias em discussão.