Avaliação de Imóveis: Técnica, Mercado e Sensibilidade

Vamos falar um pouco sobre avaliação de imóveis. Um assunto que gera muitas dúvidas entre consumidores, vendedores, corretores e o mercado em geral.

Nós, corretores de imóveis, temos autoridade para elaborar o chamado laudo mercadológico. Mas o que isso significa, na prática?

É uma análise técnica que busca definir o valor de mercado do imóvel: quanto ele realmente vale e por quanto pode ser negociado.

Ocorre que, nesse tema, assim como no futebol ou na política, todo mundo tem uma opinião; e está tudo bem. Talvez seja uma característica bem brasileira. E, de certa forma, isso também é positivo. Somos um povo participativo, plural, cheio de opiniões.

Mas voltando ao ponto central: avaliar um imóvel vai muito além de “achismo”.

De forma simples, envolve:

  • Análise do valor do terreno
  • Cálculo do metro quadrado
  • Idade do imóvel
  • Benfeitorias realizadas
  • Estado de conservação

Além disso, existe o fator pesquisa de mercado:

  • Imóveis semelhantes no entorno
  • Valores de imóveis vendidos
  • Valores anunciados em portais e sites

Em muitos casos, principalmente em prédios e condomínios, o próprio mercado já apresenta um valor mais consolidado, facilitando a definição de preço.

Outro ponto importante:
No cálculo do valor, existe uma lógica semelhante à utilizada pela Receita Federal no ganho de capital, onde se considera a valorização e também a depreciação ao longo do tempo.

Mas, diferente de um cálculo automático, nós profissionais analisamos variáveis reais:

  • Conservação
  • Desgaste
  • Abandono
  • Melhorias
  • Mobília
  • E outros detalhes que impactam diretamente no valor

Até aqui, falamos da parte técnica.
Mas existe também algo que precisa ser tratado com respeito: o valor sentimental.

Muitos proprietários carregam histórias naquele imóvel:

  • Memórias de família
  • Filhos e netos
  • Momentos felizes
  • Conquistas de vida

E isso precisa ser acolhido com empatia.

Nosso papel vai além de vender. Somos também consultores.
Orientamos, aconselhamos e, quando necessário, explicamos de forma respeitosa .

Um ponto importante:
Evito começar perguntando “quanto o senhor quer no imóvel”.
Após 32 anos de experiência, prefiro conduzir a avaliação de forma técnica, sem influência inicial. Claro, respeito a expectativa do proprietário, mas trabalho com base em dados e realidade de mercado.

Também gosto de provocar uma reflexão importante:

  • Um imóvel usado que atende bem a família
    ou
  • Um imóvel novo, com metro quadrado mais caro, custos de escritura, ITBI, mudança…

Cada caso é um caso.
Muitas vezes o cliente decide vender por necessidade:

  • Capitalização
  • Divisão de patrimônio
  • Mudança de estilo de vida
  • Busca por um espaço menor ou diferente

E seguimos com respeito a cada decisão.

Para finalizar, há um critério muito utilizado em alguns países: liquidez.

Ou seja:
Em quanto tempo você precisa vender?

  • Curto prazo
  • Médio prazo
  • Longo prazo

Dependendo da urgência, podemos trabalhar com estratégias de preço diferentes para aumentar a atratividade do imóvel.

O mercado imobiliário, no fim das contas, funciona com base em propostas e negociações.
Quando iniciei, vindo do mercado financeiro, estranhei bastante isso. Mas, com o tempo, entendi e aprendi.

Maherval Chaves e Silva
Corretor de Imóveis há 32 anos
Especialista em avaliação imobiliária
Estudante de Direito

Atuo com vendas, consultorias e, claro, sempre há espaço para um bom café e uma boa conversa — seja para entender seu momento, trazer segurança ou até fechar um excelente negócio.

Contato: (82) 9 9948-4391
Instagram: @maherval.ativosimoveis
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