RI - Por que o Registro de Incorporação é inegociável?
No mercado imobiliário, especialmente em uma cidade com o crescimento vertical de Maceió, ouvimos muito a sigla RI. Mas, para além da sopa de letrinhas, o Registro de Incorporação é o "atestado de nascimento" legal de qualquer empreendimento. Vender sem ele não é apenas um erro administrativo; é uma prática ilegal.
1. O que é, de fato, o RI?
O Registro de Incorporação (RI) é o documento que formaliza, perante o Cartório de Registro de Imóveis, que um empreendimento está apto a ser vendido. Ele é fundamentado pela Lei nº 4.591/64.
Não basta ter o projeto aprovado na prefeitura ou o terreno limpo. O RI detalha tudo: desde o acabamento dos azulejos até a metragem exata de cada vaga de garagem. Ele é a prova de que a construtora é dona do terreno e que o projeto segue todas as normas técnicas e ambientais.
2. A Armadilha das "Reservas" em Maceió
Precisamos falar abertamente sobre o que acontece muito aqui em nossa capital. Muitas vezes, utiliza-se o instrumento da Reserva de Compra para mascarar uma venda antecipada sem RI.
- Atenção: Reservas com sinais financeiros exorbitantes são, na prática, vendas irregulares.
- O consumidor, muitas vezes ansioso pelo lançamento, acaba depositando valores altos sem a garantia de que aquele prédio poderá, de fato, ser construído ou financiado.
3. Consequências para o Comprador (O risco real)
Quem compra um imóvel sem o devido RI corre riscos severos:
- Impossibilidade de Financiamento: Nenhum banco libera crédito para unidades sem registro.
- Inexistência Jurídica: No papel, você não é dono de um apartamento, pois ele legalmente ainda não existe para venda.
- Risco de Obra Embargada: Se houver pendências documentais, a obra pode ser parada, e o seu dinheiro ficar retido em um imbróglio judicial.
4. Responsabilidade Penal: Construtoras e Corretores
A lei é rigorosa. Comercializar unidades sem o registro da incorporação é contravenção penal (Art. 66 da Lei 4.591/64).
- Para a Construtora/Incorporadora: Multas pesadas e responsabilidade criminal dos sócios.
- Para o Corretor e Imobiliária: O corretor que oferece um produto sem RI comete infração ética gravíssima perante o CRECI e pode responder solidariamente por perdas e danos. Anunciar sem o número do RI é proibido por lei.
| Participante | Responsabilidade |
|---|---|
| Incorporador | Garantir a idoneidade técnica e jurídica antes de qualquer oferta. |
| Corretor | Verificar a existência do RI antes de anunciar. |
| Consumidor | Exigir o número do registro e conferir na matrícula do imóvel no cartório. |
5. Como se proteger antes de assinar?
Antes de dar qualquer sinal, verifique:
- O Material Publicitário: Por lei, todo anúncio deve conter o número do registro e o cartório onde foi feito.
- Certidão de Ônus: Vá ao Cartório de Registro de Imóveis e peça a certidão da matrícula do terreno. O RI deve estar averbado lá.
- Cuidado com o "Sinal": Se pedirem um valor alto a título de "reserva" sem o número do RI, acenda o sinal de alerta.
Nota importante: A transparência gera confiança. O mercado de Maceió ganha quando compradores e vendedores jogam limpo com a documentação.
Maherval Chaves e Silva
Corretor de Imóveis há 32 anos e estudante de Direito e funda de Rede Corretores de Imóveis de Alagoas.
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