Comprou um imóvel por Promessa de Compra e Venda e os vendedores morreram. E agora?

Calma! Antes de se desesperar achando que terá de enfrentar anos de um inventário que não é seu, saiba que existem soluções práticas. Embora muita gente fale em "se habilitar no inventário", essa é uma situação comum no Direito Imobiliário e existem caminhos legais para resolver o problema sem a necessidade de abrir um inventário completo apenas para esse fim.

Aqui estão os caminhos principais para resolver essa situação:

1. O Alvará Judicial (Via Judicial)

Quando o comprador possui um Contrato de Compra e Venda (Instrumento Particular) quitado antes do falecimento do vendedor, ele pode ingressar na justiça com um pedido de Alvará Judicial.

Como funciona: O juiz verifica a prova do pagamento integral e a concordância dos herdeiros. Com tudo certo, ele autoriza que o inventariante (ou os próprios herdeiros) assine a escritura definitiva.

Vantagem: É um processo focado apenas naquele imóvel, evitando o custo e a demora de um inventário completo de todos os bens do falecido.

2. Adjudicação Compulsória Extrajudicial (Via Cartório)

Mas o que é isso? Para quem não é do ramo, a tradução é simples: é o caminho legal para quem pagou pelo imóvel, mas não consegue a escritura porque o vendedor sumiu, morreu ou se recusa a assinar. É o meio pelo qual o Cartório substitui a assinatura do vendedor e passa o imóvel para o seu nome.

Com a Lei 14.382/2022, esse processo ficou muito mais ágil, pois agora pode ser feito diretamente no Cartório de Notas e, posteriormente, no Registro de Imóveis. O passo a passo funciona assim:

1ª Etapa: No Cartório de Notas (A Ata Notarial) Antes de ir ao registro, o comprador solicita a lavratura de uma Ata Notarial. O nome parece estranho, mas "Notarial" é apenas o termo ligado ao Tabelião. Ele analisa os documentos (contrato, recibos, certidão de óbito) e descreve tudo o que viu e pesquisou em uma ata. Esse documento tem fé de ofício, pois o Tabelião representa o Estado nessas situações.

2ª Etapa: No Cartório de Registro de Imóveis Com a Ata em mãos, o interessado (obrigatoriamente representado por um advogado) entra com o requerimento no Registro de Imóveis onde o bem está matriculado. O registrador fará a conferência final e procederá com a transferência da propriedade.

Por que dizemos que é "direto no cartório"? Usamos essa expressão para diferenciar da via judicial (processos no fórum, sentenças). Na prática, a agilidade vem do fato de o processo tramitar administrativamente entre os cartórios, sem precisar "entrar na fila" do Judiciário.

3. Escritura Pública com Inventário Extrajudicial

Se os herdeiros já estiverem fazendo o inventário em cartório, eles podem, na própria escritura de inventário ou em uma separada, reconhecer a venda feita em vida pelo falecido.

Neste caso, o bem não entra na partilha (pois já tinha sido vendido), e o espólio cumpre a obrigação de dar a escritura ao comprador.

Pontos Importantes para Observar:

Prova de Quitação: É indispensável ter os recibos ou extratos que comprovem o pagamento total antes do falecimento.

Imposto (ITBI vs. ITCMD): Como a venda ocorreu em vida, incide o ITBI (transmissão entre vivos). Se fosse herança, seria o ITCMD (mais caro). Essa distinção gera uma economia importante.

Matrícula do Imóvel: O imóvel precisa estar devidamente registrado no nome de quem faleceu para que a transferência seja possível.

Ficou com alguma dúvida? Você pode me contactar ou buscar orientações diretamente nos Cartórios de Notas ou Registro.

Maherval Chaves e Silva Corretor de Imóveis há 30 anos, estudante de Direito e colaborador do blog Mercado Imobiliário.

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