Em um cenário onde os aluguéis por temporada se popularizam cada vez mais por meio de plataformas digitais, crescem também as dúvidas sobre como essa prática deve ser tratada dentro dos condomínios residenciais. Questões envolvendo segurança, regras internas, limites de permanência e a própria destinação do imóvel têm gerado debates intensos entre moradores, síndicos e administradores condominiais. Para esclarecer esses pontos e explicar como a legislação e a jurisprudência têm orientado a convivência entre proprietários e condôminos, o CadaMinuto conversou com o advogado Francisco Vasco, presidente da Comissão de Direito Condominial da OAB/AL.
Na entrevista a seguir, ele detalha o que pode, e o que não pode ser exigido pelos condomínios, além de orientar sobre os cuidados necessários para que a locação por temporada ocorra de forma segura, regular e alinhada às normas internas.
Aluguéis por temporada precisam ser autorizados previamente na convenção do condomínio?
Quando a convenção do condomínio estabelece que a destinação do empreendimento é exclusivamente residencial, a proibição da locação por temporada em formato de hospedagem atípica já se presume, mesmo que a convenção não traga texto expresso proibindo esse tipo de utilização.
Isso ocorre porque a finalidade residencial não admite práticas que desnaturem o uso da unidade e transformem o condomínio em espécie de hospedagem rotativa, o que inclui as locações de curtíssimo prazo, alta rotatividade, ausência de vínculo entre o ocupante e o proprietário e divulgação em plataformas digitais.
Dessa forma, para que as locações por temporada, especialmente as de curta duração e com características tipicamente hoteleiras, sejam permitidas em um condomínio cuja destinação é exclusivamente residencial, é indispensável que haja autorização expressa na convenção. Não se trata de mera regulamentação administrativa ou de imposição por regimento interno, mas de verdadeira alteração da natureza jurídica do uso permitido dentro do condomínio.
Essa alteração convencional somente pode ocorrer mediante aprovação de dois terços da totalidade dos condôminos.
Quais documentos o condomínio pode exigir no check-in de hóspedes de curta duração?
O condomínio pode exigir documentos que sejam estritamente necessários ao controle de acesso, preservação da segurança e identificação dos ocupantes temporários. Essa coleta deve observar a proporcionalidade e a finalidade específica, sempre em alinhamento com a Lei Geral de Proteção de Dados (LGPD). Assim, é plenamente válido solicitar nome completo, documento com foto, unidade de destino, dados de contato do anfitrião e período previsto de estadia.
Entretanto, o condomínio não pode extrapolar tais exigências com pedidos abusivos, como comprovantes de pagamento, prints de reservas ou outros documentos que digam respeito à esfera contratual privada. O condomínio tem o direito de adotar medidas para garantir a segurança, mas não pode criar entraves que inviabilizem ou dificultem o exercício regular do direito de locar a unidade.
O condomínio pode limitar o tempo mínimo ou máximo das estadias por temporada?
Sim, o condomínio pode estabelecer limites mínimos ou máximos de permanência, desde que tais critérios estejam fundamentados em razões legítimas de segurança, organização interna e respeito à destinação do imóvel. A jurisprudência tem reconhecido a validade de parâmetros objetivos que evitem rotatividade excessiva incompatível com empreendimentos residenciais, especialmente quando essa rotatividade transforma a dinâmica interna em um fluxo semelhante ao de hospedagem.
Essas limitações podem constar tanto do regimento interno quanto da convenção, mas é recomendável que constem desta última para conferir maior robustez jurídica. Estabelecer permanência mínima de, por exemplo, três dias, ou limitar estadias a até 30 ou 60 dias, são medidas razoáveis e aceitas, desde que guardem coerência com as peculiaridades do condomínio. O objetivo não é impedir o direito de propriedade, mas regular o modo como ele será exercido, para impedir desvirtuamento da finalidade residencial.
Como o condomínio pode reforçar a segurança sem restringir ilegalmente o aluguel por temporada?
O condomínio pode reforçar a segurança através de medidas administrativas claras e proporcionais, focadas no cadastro e identificação dos hóspedes, sem que isso configure limitação abusiva. O controle de acesso desempenha papel central, permitindo que a portaria reconheça quem está ingressando, por quanto tempo e sob responsabilidade de qual morador.
O uso de crachás temporários, pulseiras ou sistemas de QR Code são instrumentos válidos e modernos para esse controle. Também é legítimo que o condomínio intensifique orientações sobre regras de convivência, horários de silêncio e normas de uso de áreas comuns, entregando tais diretrizes aos hóspedes no momento do check-in.
Importante frisar que a segurança não pode ser utilizada como justificativa para impedir o ingresso de hóspedes devidamente identificados ou criar obstáculos incompatíveis com o uso regular da propriedade.
Regras específicas podem ser aplicadas quanto ao uso de áreas de lazer por hóspedes durante as férias?
Sim, o condomínio pode estabelecer regras específicas sobre o uso das áreas de lazer, desde que respeite critérios de razoabilidade e igualdade entre usuários. Durante períodos de alta demanda, como férias ou feriados prolongados, é comum que áreas como piscina, academia ou salão de jogos fiquem superlotadas. O condomínio, visando ao bem-estar coletivo, pode adotar regras que limitem o número de pessoas, exijam reservas ou até condicionem o uso à presença do proprietário.
Essas regras devem constar do regimento interno ou da convenção, garantindo validade e transparência. Podem incluir restrições para determinadas áreas que demandem maior controle, como academias, saunas ou salões gourmet, exigindo cadastramento prévio ou acompanhamento do condômino.
Importante lembrar que hóspedes, enquanto ocupantes legais da unidade, possuem direito de uso das áreas comuns, salvo previsão específica e fundamentada em norma interna validamente aprovada. O foco deve ser sempre na segurança, preservação do patrimônio comum e respeito às regras internas, sem criar limitações abusivas ou desproporcionais.
O condomínio pode definir horários específicos para check-in e check-out dos hóspedes ou fica a critério unicamente do proprietário?
O condomínio não pode impor horários fixos de check-in ou check-out, pois tais definições pertencem exclusivamente ao proprietário e decorrem da relação contratual de locação por temporada. Estabelecer janelas obrigatórias, como check-in apenas até determinado horário ou proibir entradas em finais de semana, constituiria ingerência indevida no exercício do direito de propriedade, além de criar restrição incompatível com a natureza da locação por temporada.
Como o síndico deve proceder quando o proprietário não informa a entrada de hóspedes na locação por temporada?
Quando o proprietário deixa de informar a entrada de hóspedes, o síndico deve agir com base nos princípios de segurança, transparência e responsabilidade. A primeira medida é a notificação ao proprietário, esclarecendo que o ingresso sem comunicação prévia viola as regras internas e compromete o controle de acesso do condomínio. Essa notificação deve ser formal, preferencialmente por escrito. Se o comportamento persistir, o condomínio pode aplicar as penalidades previstas no regimento interno, como advertências e multas.
