Documento elaborado por Grupo de Trabalho do conselho traz contribuições e propostas de alteração à minuta enviada pela Prefeitura. Publicação é disponibilizada online e conta com ferramenta de assistência virtual para facilitar entendimento da sociedade e legisladores.

O Conselho de Arquitetura e Urbanismo de Alagoas (CAU/AL) entregou oficialmente à Câmara de Vereadores de Maceió um consistente documento técnico com análises, argumentações e propostas de alteração ao texto da minuta de revisão do Plano Diretor da capital. As contribuições comentadas foram feitas por Grupo de Trabalho (GT) do conselho e trazem a assinatura de 17 arquitetos e urbanistas, entre conselheiros, especialistas voluntários e pesquisadores.

Fruto de um trabalho participativo desenvolvido desde outubro de 2024, o parecer do GT do CAU/AL visa subsidiar os parlamentares e a sociedade civil durante a tramitação da lei mais estratégica para o futuro da cidade na próxima década. Durante esta semana, integrantes do GT têm participado de audiências temáticas na Câmara Municipal, convocada pelo vereador Marcelo Palmeira, presidente da Comissão de Assuntos Urbanos.

O estudo comentado, protocolado no dia 29 de outubro, possui mais de 60 páginas e reúne uma análise profunda, estruturada em diagnósticos, distribuídos por cinco eixos temáticos. Para isso, o GT do CAU/AL se debruçou sobre o texto da minuta do Projeto de Lei Municipal que instituí o novo Plano Diretor de Maceió, encaminhado ao Legislativo no início de abril deste ano, pela Prefeitura de Maceió.

Os especialistas redigiram propostas concretas de alteração e alertas para 29 dispositivos e artigos da minuta do Plano Diretor. O documento aborda pontos de Governança e planejamento urbano, função social da propriedade, justiça urbana, crise climática, mobilidade, parâmetros urbanísticos e licenciamento.

Já a acessibilidade urbana ganhou um anexo exclusivo, com mais de 30 apontamentos específicos. O GT do CAU/AL também recebeu uma contribuição da Faculdade de Arquitetura e Urbanismo da Universidade Federal de Alagoas (FAU/UFAL), que entregou uma avaliação técnica da conformidade da minuta do Plano Diretor de Maceió com os Objetivos de Desenvolvimento Sustentável da ONU (ODS 3, 11, 5 e 13), com normas da ABNT e legislação federal aplicável, visando subsidiar o legislativo e os órgãos municipais.

Para o presidente do CAU/AL e professor emérito da UFAL, Geraldo Majela Faria, a iniciativa do GT atende o papel institucional da autarquia, bem como evidencia a entrega profissional dos arquitetos e urbanistas na sociedade.

“Uma das missões do CAU/AL é orientar o desenvolvimento urbano sob ótica do Estatuto das Cidades e das demais Leis que regulam a ocupação do território. Somos nós arquitetos e urbanistas os profissionais especializados em planejar uma cidade que atenda a população e não somente a especulação financeira. Temos a oportunidade de não repetir os mesmos erros do passado e evitar uma cidade caótica, estrangulada e vulnerável às condições climáticas", resume o presidente.

ACESSO PÚBLICO E ASSISTENTE VIRTUAL

Os documentos completos com as Contribuições Comentadas do Plano Diretor de Maceió estão disponíveis para acesso público no site Conselho de Arquitetura e Urbanismo de Alagoas, pelo link www.caual.gov.br/pdm.

Para facilitar o entendimento do material técnico, o CAU/AL também está disponibilizando o estudo em uma ferramenta de Inteligência Artificial gratuita de pesquisa interativa, onde é possível fazer perguntas diretas aos documentos e obter respostas com assistência virtual.

Conheça alguns pontos observados pelo Grupo de Trabalho do CAU/AL

No vasto estudo técnico sobre a minuta do Plano Diretor de Maceió é possível destacar alguns pontos principais, como nos eixos de parâmetros construtivos, outorgas onerosas, acessibilidade, mobilidade, monitoramento e reparação nos bairros atingidos pela mineração.

Os pareceres e estudos técnicos feitos pelo GT do CAU/AL  bem como a análise da FAU/UFAL  apresentam diagnósticos e alertas rigorosos à minuta do Plano Diretor sobre as permissões de edificação e os Coeficientes de Aproveitamento (CA) - índice que determina quantos metros quadrados podem ser construídos em um terrenos em relação ao tamanho do lote.

Entre os principais problemas apontados estão a falta de tabelas normativas para este índice e outros essenciais, como Taxa de Ocupação, Gabarito e Taxa de Solo Natural, em zonas estratégicas. Além disso, os especialistas apontam a dependência de regulamentações futuras sem prazos ou metodologias claras, gerando grave insegurança jurídica e risco de adensamento predatório.

VERTICALIZAÇÃO

O documento também critica os valores excessivamente elevados dos Coeficientes de Aproveitamento permitidos nas Zonas de Adensamento Controlado (ZAC), com CA 5 a 9, que extrapolam a capacidade atual das redes de saneamento, drenagem, energia e transporte da capital. Para se ter uma ideia, um CA 9, por exemplo, permite que seja construído verticalmente até 9 vezes a área do terreno.

Um dos eixos centrais do estudo alerta para a incompatibilidade entre a proposta de verticalização em certas áreas da capital e a capacidade de suporte ambiental da cidade.

O documento também aponta vários alertas sobre edificações nas áreas costeiras, riscos de aumento excessivo da impermeabilização do solo, redução das áreas de restingas e ausência de saneamento, que podem provocar alagamentos e impactos desastrosos à população em tempos de chuva.

Diante do avanço do nível do mar e da elevação dos lençois freáticos, o CAU/AL questiona com ênfase o estímulo ao adensamento em áreas já saturadas da Planície Costeira Sul e Central (Zonas de Adensamento Controlado 1 e 2) e a liberação de gabaritos de até 62 metros em solo arenoso sob influência direta das marés. O texto recomenda a salvaguarda da horizontalidade e a manutenção de faixas de proteção e permeabilidade.

ACESSIBILIDADE E MOBILIDADE

Sobre acessibilidade, o extenso parecer traz diversos pontos de alertas, com destaque para os licenciamentos autodeclaratórios para obras e reformas até 750m quadrados e a restrição da fiscalização da Prefeitura somente à calçada da edificação.

O parecer adverte que licenciamentos simplificados não podem transferir exclusivamente a particulares a responsabilidade por rotas acessíveis, calçadas contínuas e adaptação dos espaços de circulação para pessoas com deficiência ou mobilidade reduzida.

Já no campo da mobilidade urbana, o estudo sugere instituir a responsabilidade compartilhada do passeio público, a exemplo do que já praticam capitais como São Paulo e Curitiba. Nesse formato, embora o proprietário mantenha deveres sobre o trecho em frente ao seu imóvel, o Poder Público assume um papel ativo na padronização e no planejamento.

Com isso, a cidade pode garantir que as calçadas formem uma rota acessível, contínua e segura, integrando os passeios ao sistema de mobilidade urbana, evitando que a acessibilidade da cidade seja interrompida por desníveis, diferenças ou omissões entre lotes vizinhos.

OUTORGA ONEROSA

Outro destaque refere-se a distorções na fórmula da Outorga Onerosa do Direito de Construir (OODC), instrumento que permite ao proprietário ou construtor edificar acima do limite básico permitido para o terreno, mediante o pagamento de uma contrapartida financeira ao município. A outorga é prevista no Estatuto das Cidades e serve para ordenar o crescimento urbano, compensando o impacto ambiental e de infraestrutura gerado por prédios que ultrapassam o limite padrão de construção.

Por lei, os recursos arrecadados com essa contrapartida financeira devem ir para um fundo municipal específico e ser obrigatoriamente investidos em melhorias urbanas, como habitação de interesse social, expansão do transporte público, saneamento básico, criação de parques e preservação do patrimônio histórico.

Para o GT, os fatores de desconto cumulativos na atual minuta podem zerar a contrapartida financeira destinada a estes fins sociais. O estudo rejeita com firmeza o uso da chamada Outorga de Alteração da Dinâmica Urbana para empreendimentos de grande porte ou atividades poluidoras de Nível IV, exigindo que qualquer flexibilização dependa de audiências públicas e do crivo técnico do Conselho Municipal de Desenvolvimento Territorial Sustentável.

MONITORAMENTO E REPARAÇÃO

No que tange à Zona de Monitoramento e Reparação (ZMR), que reúne os bairros esvaziados pela mineração da Braskem, o estudo destaca a urgência de fixar na legislação travas que impeçam qualquer exploração econômica predatória da área pela empresa causadora da tragédia, assegurando destinação estritamente voltada ao interesse público e coletivo.

O GT do CAU/AL defende que os relatórios periódicos de análise de risco sejam avaliados e divulgados diretamente pelo Município em canais oficiais de grande alcance, tratando aquele território como um verdadeiro "lugar de memória" e de respeito aos direitos humanos.

Todas as análises do Grupo de Trabalho, os comentários e anexos estão disponíveis para consulta interativa e download em www.caual.gov.br/pdm.