Como se encontram os edifícios que fazem parte de nossas vidas?     

Através desta indagação venho aguçar a curiosidade das pessoas que possuem, em seu cotidiano, a vivência em uma edificação de grande porte, e nunca perceberam ou se perguntaram como anda a ‘’saúde’’ destas edificações.

A nossa vida e de nossos familiares estão atreladas a estas grandes edificações, e não nos damos conta como são importantes os controles das manutenções e inspeções prediais. Sabe aquele passeio no shopping, a escola de seus filhos, o hospital da região ou seu local de trabalho num prédio comercial, ou propriamente o prédio onde se localiza seu apartamento... todos esses lugares deverão seguir normas e leis para o bom funcionamento e até saber se o mesmo pode ser habitável.

As fases (projeto/ execução/ pós-obras) para a construção de grandes edificações devem ser muito bem gerenciadas, onde inicia-se com o desenvolvimento dos múltiplos projetos (arquitetura /fundação /estrutura /instalações elétricas /SPDA /hidráulicas /gás /incêndio /telefonia /antena /elevador /eficiência energética) e realização de compatibilizações e com as-builts devidamente autorizados pelos responsáveis técnicos.

A execução dos destes projetos devem seguir rigorosamente as NBR’s relativas. As normas constituem-se, neste caso, como sinônimo de qualidade e economia, enquanto a falta de qualidade significa desperdício e custo extra. Essa fase de execução é que será responsável pelas futuras manifestações patológicas, onde as mais comuns são umidade, infiltrações, fissuras, trincas, deslocamento de revestimentos e pisos, carbonatação no concreto, ataque de íons cloreto ou sulfato na estrutura.                                       

 O pós-obra deverá seguir um planejamento de manutenção preventiva e corretiva, onde o ideal seria utilizar uma ferramenta de controle dos serviços de manutenção e um sistema de gestão de qualidade. Por erros ocasionados nestas fases a vida útil de uma edificação fica comprometida, causando riscos físicos e financeiros para todos os envolvidos, os proprietários precisam “entender” a importância e a necessidade das ações de manutenção para a garantia da vida útil, ou seja, é necessário “criar a cultura da manutenção” das edificações.

Outro fato que é extremamente necessário será mudar paradigmas tanto dos construtores quanto dos proprietários, com a finalide de deixar de se construir pelo menor custo inicial em prol do melhor custo benefício.

Em Maceió, foi sancionada a lei ordinária 6.145 de 2012 que dispõe sobre a manutenção preventiva e periódica das edificações e equipamentos públicos e privados, edifícios multiresidencias, comerciais, de serviços, monumentos, shopping centers, igrejas, hotéis, cinemas, teatros, viadutos, passarelas entre outras obras de arte especiais.

Em contato com vários órgãos, administradoras de condomínio, síndicos, diretores de empresas me informaram  que não tinham o conhecimento e nunca receberam nenhum tipo de fiscalização relativa. As edificações e equipamentos de que trata esta lei deverão sofrer vistorias técnicas, registradas em relatórios ou laudos técnicos, de responsabilidade de seus proprietários ou gestores, e conforme o caso serão realizadas por profissionais habilitados no conselho Regional de Engenharia e Agronomia - CREAL/AL ou no conselho de Arquitetura e Urbanismo - CAU/AL e na Superintendência Municipal de Controle Urbano - SMCCU.
 De acordo com a idade construtiva do imóvel, o proprietário, o locatário, o síndico ou, ainda o responsável legal a qualquer título; fica obrigado a obter o laudo técnico de inspeção predial, para verificação das condições de estabilidade, segurança, salubridade, desempenho e habilidade, cuja periodicidade futura deverá obedecer aos seguintes prazos:

I - A cada 5 anos, para edificações com até 15 anos,

II - A cada 3 anos, para edificações acima de 15 anos até 30 anos; e

III - A cada 2 anos, para edificações a partir de 30 anos.
 

A idade do imóvel, para efeito desta Lei, será contada a partir da data de expedição do auto de conclusão da obra habite-se.

Essa lei municipal de nossa cidade segue uma padronização de todas as capitais do país que atentaram para a importância das manutenções e inspeções, segue o link da lei https://leismunicipais.com.br/a/al/m/maceio/lei-ordinaria/2012/615/6145/lei-ordinaria-n-6145-2012-dispoe-sobre-a-manutencao-preventiva-e-periodica-das-edificacoes-e-equipamentos-publicos-ou-privados-no-ambito-do-municipio-de-maceio-e-da-outras-providencias

No Brasil essas duas NBR´s abaixo foram desenvolvidas pela  ABNT – Associação Brasileira Normas Técnicas regem os assuntos mencionados. No ano de 1999 foi publicado a NBR 5674 que normatiza tecnicamente o serviço visando o controle tecnológico de Manutenção de edificações - Procedimentos ,  ela indica que é inviável do ponto de vista econômico e inaceitável sob o ponto de vista ambiental consideração as edificações como produtos descartáveis. Segue o link da ABNT   http://www.sinduscon-caxias.com.br/uploads/files/nbr_05674_nb_595__manutencao_de_edificacoes__procedimento. Em 2008 a ABNT – Associação Brasileira Normas Técnicas publicou a NBR 15575 – Edificações Habitacionais – Desempenho, onde houve 6 (seis) revisões realizada pelo Comitê Brasileiro da Construção Civil (CB-02). http://piniweb.pini.com.br/construcao/habitacao/esta-em-vigor-a-nbr-15575-norma-de-desempenho-292738-1.aspx

O IBAPE - Instituto Brasileiro de Avaliações e Perícias de Engenharia em assembleia 25/10/2012 disponibiliza a presente Norma de Inspeção Predial Nacional baseada em texto normativo pioneiro do IBAPE/SP, que modifica a versão anterior desta norma de 2009, para atender à ABNT NBR 5674, ABNT NBR 15575-1 e, principalmente, para colaborar com a “saúde dos edifícios”, sua segurança, funcionalidade, manutenção adequada e valorização patrimonial. Segue o link da norma http://www.ibape-sp.org.br/arquivos/Norma-de-Inspecao-Predial%20Nacional-aprovada-em-assembleia-de-25-10-2012.pdf

O código de defesa do consumidor no art. 1348 do código civil – Lei 10406/02 é um grande aliado e serve de indicador em determinados casos por erros derivados das fases indicadas acima, segue o link com a lei http://www.jusbrasil.com.br/busca?q=Art.+12%2C+%C2%A7+3+do+C%C3%B3digo+de+Defesa+do+Consumidor+-+Lei+8078%2F90

Atenção síndicos ou administradores de condomínios, pois  “a omissão na manutenção poderá gerar responsabilidade civil e criminal do síndico, mesmo quando ele transferir a terceiros essa responsabilidade’’.  Os síndicos podem realizar as chamadas CC ‘’necessárias’’ para realização de obras sem devida autorização. atr. 1341 a 1343 do código civil da Lei 10406/02 .

Sugiro para a realização deste trabalho, que é de responsabilidade e exclusiva competência dos profissionais legalmente habilitados pelos Conselhos Regionais de Engenharia, Arquitetura e Agronomia - CREA, de acordo com a Lei Federal no 5194/6 e, entre outras, as Resoluções nos 205, 218 e 345 do CONFEA, um profissional devidamente registrado, especializado, com vasta experiência é realizar uma laudo técnico com ART utilizando a ABNT 13752/96  Perícias de engenharia na construção civil.