Junto com as festas de fim de ano e o período de férias, cresce também a movimentação nos condomínios, especialmente em torno da reserva e do uso de áreas comuns como salões de festas, piscinas e espaços de lazer. Para esclarecer dúvidas frequentes sobre regras, responsabilidades e limites nesse período de maior convivência, o CadaMinuto conversou com o advogado Francisco Vasco, presidente da Comissão de Direito Condominial da Ordem dos Advogados do Brasil em Alagoas (OAB/AL).
Vasco explica quais critérios os condomínios podem adotar, como funcionam as penalidades em caso de descumprimento das normas e quais medidas podem ser tomadas para garantir segurança, organização e harmonia entre os moradores.
Quais critérios o condomínio pode exigir para reservar o salão de festas nas datas de fim de ano?
O condomínio pode estabelecer critérios objetivos para a reserva do salão de festas, especialmente em períodos de alta demanda, como Natal e Réveillon. É válido exigir agendamento prévio, assinatura de termo de responsabilidade, respeito à capacidade máxima do ambiente, entre outros, desde que essa regra esteja prevista no regimento interno.
A ideia é garantir organização, evitar conflitos e assegurar que todos tenham oportunidade de utilizar o espaço de forma equilibrada.
O condomínio pode limitar o número de convidados em eventos privados nas áreas comuns e o acesso dos convidados a equipamentos do local como piscina, parquinhos e outras áreas de lazer?
Sim. O condomínio pode limitar o número de convidados para evitar superlotação e garantir a segurança dos usuários, especialmente em áreas comuns sensíveis. Essa limitação deve observar a capacidade física dos espaços e seguir normas de segurança, como rotas de fuga, ventilação e controle de circulação. Tais medidas evitam riscos, preservam o patrimônio e reduzem conflitos entre os moradores.
Além disso, o condomínio pode proibir que convidados de festas privadas acessem áreas como piscina, academia, parquinhos e sauna, se assim estiver previsto no regimento interno. Isso porque esses espaços são destinados ao uso regular dos condôminos e não podem ser utilizados como extensão do evento particular.
Quem é responsável por danos causados por convidados durante festas de fim de ano?
A responsabilidade por danos causados por convidados recai integralmente sobre o morador/proprietário responsável pela reserva do salão e pela realização do evento. O condômino responde por atos próprios, de seus familiares, empregados, prepostos e convidados, razão pela qual qualquer prejuízo ocasionado nas áreas comuns deve ser reparado diretamente pelo condômino anfitrião.
Caso o dano não seja reparado espontaneamente, o condomínio pode cobrar o valor devido, aplicar multa se previsto no regimento e, em última instância, ajuizar ação de cobrança.
O condomínio pode proibir determinados tipos de decoração ou equipamentos nas áreas comuns?
Sim. O condomínio pode proibir decorações que representem risco à segurança, como fogos de artifício, equipamentos elétricos de grande potência ou itens que bloqueiem passagens e saídas de emergência.
Também é legítimo vedar objetos que danifiquem paredes, pisos ou esquadrias, como fitas adesivas inadequadas, perfurações ou estruturas pesadas. A proibição deve constar do regimento e ser comunicada claramente aos moradores.
Como funciona a aplicação de multas quando há descumprimento do horário de silêncio?
Quando há violação do horário de silêncio ou uso nocivo da unidade e das áreas comuns, o condomínio pode aplicar multas previstas no regimento interno e na convenção, seguindo o procedimento formal adequado. Em geral, a portaria registra o ocorrido, comunica o síndico e, após confirmação, a administração emite advertência ou multa conforme graduações pré-estabelecidas.
Se o morador insistir no comportamento irregular, o condomínio pode aplicar penalidades mais severas previstas em lei, inclusive multa por conduta antissocial conforme o art. 1.337 do Código Civil.
O condomínio pode exigir caução ou taxa adicional para uso do salão em períodos festivos?
Sim, desde que essa regra esteja prevista na convenção ou no regimento interno. A caução tem natureza de garantia, destinada a cobrir eventuais danos ao patrimônio comum durante a realização do evento. Trata-se de prática amplamente aceita e que oferece maior segurança ao condomínio, evitando litígios posteriores.
Após a vistoria final do espaço, caso nenhum dano seja constatado, a caução é integralmente devolvida ao morador. Se houver prejuízos, o condomínio pode reter parcial ou totalmente o valor depositado, apresentando relatório detalhado.
Quais medidas o síndico pode adotar em caso de excesso de ruído ou desrespeito às regras durante o evento?
Em caso de excesso de ruído, o síndico deve inicialmente buscar uma abordagem conciliatória, solicitando à portaria que contate o morador responsável para redução imediata do volume. Se a situação persistir, o síndico pode registrar a ocorrência, aplicar advertência e multa conforme previsto nas normas internas.
Em casos extremos, quando o comportamento oferece risco à segurança ou perturba gravemente o sossego, o síndico pode solicitar apoio policial para restabelecer a ordem, já que o direito ao silêncio é garantido por legislações municipais e normas de convivência condominial.
