A invasão de um condomínio de Maceió por criminosos que conseguiram burlar o sistema eletrônico de controle de acesso e chegaram a três apartamentos, de onde foram furtados objetos, chama a atenção para os cuidados que síndicos e moradores devem adotar diante de situações como essa. Além das medidas imediatas após a ocorrência, também surgem dúvidas sobre quem deve arcar com os prejuízos e quais responsabilidades podem ser atribuídas ao condomínio ou às empresas contratadas para cuidar da segurança.

De acordo com o presidente da Comissão de Direito Condominial da Ordem dos Advogados do Brasil em Alagoas (OAB/AL), Francisco Vasco, o primeiro passo após uma invasão deve ser acolher os moradores atingidos e orientá-los a registrar um boletim de ocorrência junto à polícia. Paralelamente, cabe ao síndico preservar todas as provas relacionadas ao episódio, como imagens das câmeras de segurança, registros do sistema eletrônico de controle de acesso e relatórios da portaria e da empresa de monitoramento.

Esse material deve ser armazenado de forma segura e disponibilizado às autoridades policiais quando solicitado, observando os cuidados previstos pela Lei Geral de Proteção de Dados (LGPD). Para o especialista, também é importante que o condomínio comunique os demais moradores sobre o ocorrido de maneira transparente e acione a empresa responsável pelo sistema para identificar a origem da falha.

“Também é importante comunicar o ocorrido aos condôminos com transparência, acionar a empresa responsável pelo sistema para apurar onde ocorreu a falha e, se for o caso, convocar uma assembleia para discutir o reforço da segurança”, orienta.

Quem paga pelos prejuízos?

Uma das principais dúvidas após uma invasão é sobre a responsabilidade pelos bens furtados de dentro dos apartamentos. Segundo Francisco Vasco, a regra geral é que o condomínio não seja obrigado a indenizar os moradores por furtos ou roubos ocorridos dentro das unidades.

O entendimento do Superior Tribunal de Justiça (STJ), explica o especialista, é de que o condomínio responde por esse tipo de dano quando a convenção condominial ou uma deliberação da assembleia assume expressamente o dever de guarda e vigilância dos bens dos moradores.

A existência de portaria, câmeras de segurança ou controle eletrônico de acesso, por si só, não significa que o condomínio tenha assumido a condição de responsável pelo patrimônio individual das famílias.

Isso, porém, não elimina a possibilidade de responsabilização. Caso seja comprovado que o prejuízo ocorreu em razão de defeito no sistema, de uma vulnerabilidade conhecida que não foi corrigida ou de uma falha na prestação do serviço de portaria remota ou monitoramento, o condomínio e a empresa contratada podem ser responsabilizados, conforme as circunstâncias do caso.

“Da mesma forma, uma negligência grave comprovada, como saber de uma falha concreta e nada fazer para corrigi-la, pode levar à responsabilização do próprio condomínio, inclusive do síndico”, explica Vasco.

Caso o condomínio seja condenado a indenizar os moradores e fique comprovada a responsabilidade da empresa contratada, poderá buscar posteriormente o ressarcimento dos valores pagos por meio de uma ação de regresso. A análise, no entanto, depende das circunstâncias de cada ocorrência, dos contratos firmados, da convenção do condomínio e das provas produzidas. 

Seguro do condomínio não cobre tudo

Outro ponto de atenção é o seguro. Francisco Vasco destaca que ainda existe entre moradores a percepção de que o seguro contratado pelo condomínio também protege os bens que estão dentro dos apartamentos. Não é o que ocorre, em regra.

O seguro obrigatório do condomínio, previsto no artigo 1.346 do Código Civil, tem como finalidade proteger a edificação contra determinados riscos, como incêndio e destruição. Ele não se confunde com o seguro destinado ao patrimônio individual dos moradores.

“Quem protege o patrimônio de cada família é o seguro residencial, contratado individualmente pelo proprietário ou pelo inquilino”, explica.

Na contratação desse tipo de apólice, o morador deve verificar se existe cobertura para roubo e furto qualificado, já que essa proteção pode ser opcional em determinados planos. Também é importante observar os limites de indenização e manter documentos que comprovem a existência e o valor dos bens, como notas fiscais e fotografias.

Para reduzir o risco de novas ocorrências, a segurança do condomínio não deve depender exclusivamente dos equipamentos eletrônicos. Segundo o especialista, é necessário combinar tecnologia, procedimentos e treinamento.

Sistemas de controle de acesso precisam passar por manutenção preventiva e testes periódicos de vulnerabilidade, especialmente quando utilizam recursos como tags, senhas, biometria ou reconhecimento facial.

Outro cuidado importante é a administração das credenciais de acesso. Tags e autorizações de ex-moradores, ex-inquilinos, ex-funcionários e prestadores de serviço devem ser desativadas imediatamente quando não houver mais necessidade de utilização. A medida ganha importância em condomínios que trabalham com locações por temporada.

O especialista também recomenda a adoção de mecanismos de dupla checagem, como portões em sistema de clausura, identificação de visitantes antes da liberação de entrada e protocolos específicos para entregadores.

Os contratos firmados com empresas de segurança e tecnologia também devem estabelecer claramente prazos de atendimento, responsabilidades em caso de falhas e regras para armazenamento dos registros.

Por fim, a orientação envolve também a participação dos próprios moradores e funcionários. Treinamentos periódicos e medidas de conscientização para evitar a abertura da porta ou do portão para desconhecidos e o compartilhamento de tags são considerados parte importante da estratégia de proteção.

“A combinação de sistema, pessoas e procedimentos é o que realmente protege a coletividade”, resume Francisco Vasco.