Calma! O STJ não proibiu o Airbnb nos condomínios; entenda o que muda de verdade
Se você abriu os portais de notícias recentemente, provavelmente se deparou com manchetes assustadoras dizendo que o Superior Tribunal de Justiça (STJ) proibiu a locação de imóveis por aplicativos como Airbnb e Booking em condomínios residenciais.
Se você é proprietário e complementa sua renda com isso, o coração deve ter erguido o alerta. Mas calma! Não é bem assim. A realidade jurídica é muito menos drástica do que os títulos da internet fazem parecer.
Vamos direto aos pontos que você precisa saber para entender por que nada muda de imediato no seu imóvel.
1. A decisão não tem efeito automático para todos
O STJ não editou uma lei proibindo o Airbnb no Brasil. O Tribunal julgou casos específicos (envolvendo condomínios de Estados como Minas Gerais e Rio Grande do Sul) e pacificou o seguinte entendimento: os condomínios têm autonomia para proibir ou liberar essa prática, desde que isso seja decidido coletivamente.
Resumo da ópera: Se o seu condomínio não tem nenhuma regra interna proibindo a locação por temporada via aplicativo, você pode continuar alugando normalmente. Até que a assembleia se reúna e decida o contrário, tudo segue igual.
2. O poder está nas mãos da Assembleia (E exige 2/3 de aprovação)
Para que um condomínio passe a proibir a locação por curta temporada através de plataformas digitais, ele precisa alterar a sua Convenção de Condomínio.
E alterar uma convenção não é simples como aprovar uma pintura de fachada. Exige-se um quórum qualificado e rigoroso de 2/3 de todos os condôminos. Se o síndico tentar proibir por meio de uma simples circular ou votação de maioria simples em assembleia comum, a proibição é ilegal.
3. A Lei do Inquilinato continua valendo (O mito dos 90 dias)
Muitos proprietários questionam: "Mas a Lei Federal nº 8.245/91 (Lei do Inquilinato) não garante a locação por temporada?"
Sim, garante! A lei brasileira estabelece que a locação por temporada é aquela destinada à residência temporária do inquilino (para férias, cursos, tratamento de saúde), tendo um prazo máximo de 90 dias.
Existe prazo mínimo? Não. A lei não estipula que o contrato precisa ter 5, 10 ou 30 dias. Ele só não pode passar de 90.
Onde mora a linha tênue? O STJ entendeu que o Airbnb e o Booking configuram uma "locação residencial impessoal de curtíssima temporada" (com características que flertam com a hotelaria, devido à alta rotatividade de pessoas estranhas toda semana). Por isso, deu o direito de os condomínios regularem o uso do prédio.
Contratos de temporada feitos diretamente pelo proprietário (sem a dinâmica de "check-in e check-out" diária de aplicativos) têm um peso jurídico ainda mais forte respaldado pela Lei do Inquilinato, tornando a proibição do condomínio ainda mais difícil de se sustentar nesses casos.
Conclusão: O que o proprietário deve fazer agora?
Não há motivo para pânico ou para retirar seus anúncios do ar. O momento é de articulação e bom senso.
Se você utiliza essas plataformas, a melhor estratégia é manter uma excelente relação com o síndico e vizinhos, garantir que seus hóspedes cumpram rigorosamente as regras do prédio (barulho, uso de áreas comuns) e, claro, ficar de olho nas convocações de assembleia do seu edifício.
A proibição não é automática. O direito de propriedade ainda é a regra; a proibição do condomínio é a exceção (e dá trabalho para aprovar).