Um processo de revisão do cadastro imobiliário da Barra de São Miguel, no litoral sul de Alagoas, trouxe à tona uma situação que causa impacto direto negativo na arrecadação do município e no debate sobre justiça tributária. A atualização dos registros de imóveis, iniciada pela Prefeitura nos desde 2023 e parcialmente concluída em 2025, identificou divergências entre a realidade de diversos empreendimentos de alto padrão e as informações que constavam nos sistemas oficiais utilizados para a cobrança do IPTU (Imposto Predial e Territorial Urbano).

Segundo dados preliminares do levantamento, parte dessas inconsistências envolve imóveis localizados em condomínios e loteamentos de luxo do município, muitos deles utilizados como casas de veraneio por proprietários que não residem na cidade, com alguns deles nem residindo no estado. Entre os empreendimentos citados no processo de atualização estão áreas como terrenos no condomínio AltaVistta, onde a valorização imobiliária e a construção de residências de grande porte cresceram de forma significativa na última década.

A revisão cadastral passou a ser realizada com o apoio de ferramentas tecnológicas, como georreferenciamento, imagens aéreas captadas por drones e inspeções presenciais, permitindo à administração municipal confrontar os dados antigos do cadastro imobiliário com a situação real dos imóveis. Antes desse trabalho, o último levantamento amplo desse tipo havia sido realizado em 2013.

De acordo com técnicos envolvidos no processo, muitas áreas que naquela época eram registradas como terrenos vazios ou ainda não loteados foram transformadas ao longo dos anos em condomínios estruturados e bairros com residências de alto padrão, com estruturas luxuosas como piscinas, áreas de lazer e jardins. Em alguns casos, porém, os registros no cadastro municipal permaneceram inalterados, fazendo com que o cálculo do IPTU fosse realizado com base em parâmetros que já não correspondiam à realidade. Desta forma, os mais ricos donos destas casas pagavam menos imposto.

Um dos exemplos apontados no levantamento ocorreu no condomínio AltaVistta, localizado em uma área elevada da cidade e com acesso pela rodovia AL-220. Parte dos terrenos chegou a constar nos registros municipais como situada em área de alagamento, classificação que reduz significativamente o valor do imposto devido. Segundo a Prefeitura, a análise técnica realizada durante a revisão cadastral não identificou histórico de alagamentos naquela região. De fato, não há registros de enchentes no condomínio AltaVistta ou no chamado Alto da Barra.

Com esse tipo de enquadramento, o IPTU de alguns imóveis chegava a ser calculado com valores muito inferiores aos que seriam aplicados em condições normais, causando prejuízos aos cofres do município. Em determinados casos analisados, a diferença poderia alcançar reduções expressivas de mais de 90% em relação ao valor considerado adequado segundo o levantamento e de acordo com a legislação em vigor.

A Barra de São Miguel possui atualmente cerca de 8 mil imóveis cadastrados. Até o momento, aproximadamente metade desse universo já passou por algum tipo de atualização cadastral, com reflexos diretos no valor do IPTU de cerca de 1.800 residências, muitas delas situadas em áreas valorizadas e nobres da cidade.

De acordo com a Prefeitura, a revisão busca não apenas corrigir distorções históricas no cadastro imobiliário, mas também permitir uma política tributária mais equilibrada. A administração municipal destaca que a atualização cadastral vai ampliar os mecanismos de isenção ou redução do imposto para moradores de baixa renda, transferindo o peso da arrecadação para imóveis de maior valor, dos mais ricos, que não moram na Barra e usam artifícios irregulares para não pagar os impostos devidos. A meta é isentar até 80% dos moradores mais pobres do pagamento do IPTU.

Disputa judicial

A revisão cadastral também acabou chegando ao campo judicial. Um grupo de quatro proprietários de imóveis no condomínio AltaVistta apresentou uma representação ao Ministério Público de Alagoas (MPAL) questionando os novos valores do IPTU estabelecidos após a atualização do cadastro. Mas o “tiro” do grupo “saiu pela culatra” e acabou revelando mais faces do esquema de pagamentos irregulares e com valores menores do que os devidos.

Com base na denúncia do grupo, o MPAL ingressou com uma Ação Civil Pública contra o município. Em decisão liminar proferida em 11 de março de 2026, a 3ª Vara Cível de São Miguel dos Campos determinou que a Prefeitura limitasse a cobrança do IPTU referente ao exercício de 2026 aos parâmetros da Planta Genérica de Valores de 2013, aplicando apenas a correção monetária sobre os valores cobrados anteriormente.

Mas com dados e argumentações consistentes, a Prefeitura da Barra de São Miguel contestou a decisão judicial por meio de embargos, defendendo que a atualização cadastral foi realizada dentro da legalidade e que a revisão dos registros é necessária para adequar a cobrança do imposto à realidade atual do município. Diante da resposta da Barra, a magistrada responsável pelo caso decidiu nesta segunda-feira (16) suspender os efeitos da liminar para reavaliar os argumentos apresentados pelas partes.

Enquanto a disputa segue em análise no Judiciário, a Prefeitura vem apresentando documentos técnicos e provas produzidas durante o processo de revisão cadastral, provando que a atualização do cadastro imobiliário reflete a transformação urbana ocorrida na Barra de São Miguel ao longo da última década. Tal fato vai deixando de forma clara que alguns mais ricos e donos das mansões de luxo da cidade não querem pagar os impostos que devem.