A reforma tributária federal, regulamentada pela Lei Complementar nº 214/2025, deve provocar mudanças importantes no mercado de aluguel por temporada em Alagoas. A nova legislação passou a equiparar locações de até 90 dias a serviços de hospedagem, ampliando a carga tributária para parte dos proprietários de imóveis, especialmente aqueles que atuam por meio de plataformas digitais como Airbnb e Booking.

Em um estado o qual o turismo é um dos principais motores da economia, com forte concentração desse tipo de locação em destinos como Maceió, Maragogi e São Miguel dos Milagres, a medida gera apreensão entre investidores e profissionais do setor. A avaliação é de que o novo modelo pode afetar a rentabilidade dos imóveis e pressionar o valor das diárias cobradas aos turistas.

Pelas regras aprovadas, além do Imposto de Renda já incidente sobre os aluguéis, determinados proprietários passarão a recolher também o Imposto sobre Bens e Serviços (IBS) e a Contribuição sobre Bens e Serviços (CBS). Em alguns casos, a carga tributária total pode chegar a cerca de 44%, conforme estimativas do mercado.

A legislação, no entanto, estabelece exceções. Pessoas físicas que possuem até três imóveis alugados ou que faturam menos de R$ 240 mil por ano com locações continuam sujeitas apenas ao Imposto de Renda. O impacto maior recai sobre quem ultrapassa esses limites, o que, segundo especialista, tende a gerar repasse de custos e reflexos diretos sobre o setor turístico local.

Quem entra na nova regra e quem fica de fora

Para analisar os impactos da nova norma sobre os donos de imóveis e o setor turístico em Alagoas, o CadaMinuto ouviu a advogada tributarista Andressa Targino. De acordo com a especialista, a Lei Complementar nº 214/2025 passa a enquadrar parte dos locadores no sistema do IVA dual, composto pelo IBS e pela CBS.

“A lei equiparou os locadores de imóveis a contribuintes do IVA quando a pessoa física possui mais de três imóveis alugados e aufere renda anual igual ou superior a R$ 240 mil com esses aluguéis”, explica. 

Segundo Targino, esses dois critérios precisam ser atendidos de forma cumulativa. “Independentemente de ser locação por temporada ou de longo prazo, se o proprietário se enquadrar nesses requisitos, passará a pagar o novo imposto, além do Imposto de Renda.”

A advogada chama atenção para outra situação prevista na legislação. “Mesmo quem possui apenas um imóvel pode ser alcançado pela nova tributação, caso o valor anual da locação ultrapasse R$ 288 mil, o que representa 20% acima do limite”, detalha.

Por outro lado, pequenos proprietários ficam fora da nova incidência. “Um dono de um único apartamento, que fatura menos do teto por ano, não será afetado. A lei é clara ao exigir os dois requisitos de forma conjunta para gerar a obrigação”, reforça.

Planejamento tributário e riscos

Com o aumento da carga tributária para parte do setor, o planejamento passou a ser uma preocupação central. Segundo Andressa Targino, há alternativas legais para reduzir impactos, mas cada caso exige uma análise específica.

“O planejamento tributário é uma estratégia legítima para reduzir a tributação. Em situações em que a pessoa possui vários imóveis e depende dessa renda, a constituição de holdings patrimoniais tem sido uma saída bastante utilizada”, afirma. Além disso, pondera, no entanto, que não existe solução padrão. “É fundamental avaliar cada cenário com apoio de profissionais especializados.”

A falta de adequação à nova legislação pode trazer consequências relevantes. “O maior risco é o aumento expressivo da carga tributária, além da aplicação de multas pelo descumprimento de obrigações acessórias, como a entrega correta de declarações e a emissão de notas fiscais”, alerta.

Impacto nas diárias e no turismo

Para o setor turístico, o efeito tende a chegar ao consumidor final. Na avaliação da especialista, o aumento de impostos deve interferir diretamente na formação dos preços. “Com certeza haverá impacto nas diárias. O custo operacional da locação aumenta, e isso acaba sendo considerado na precificação”, observa.

A cobrança efetiva do IBS e da CBS está prevista para 2027, mas o período de adaptação começa antes. A partir de maio de 2026, passa a ser obrigatória a emissão de Nota Fiscal de Serviços Eletrônica (NFS-e) ou documento equivalente para locações de imóveis. “Essa etapa é fundamental para viabilizar o controle e o cruzamento de dados pela Receita Federal”, finaliza.