Tramita na Assembleia Legislativa do Estado de Alagoas um projeto de lei de autoria do deputado estadual Sérgio Toledo (PSC) que quer obrigar a prédios residenciais e comerciais, construídos a partir da lei, a terem previsão de estacionamentos rotativos. No caso dos comerciais, ficarão obrigados todos aqueles que tiverem mais de três pavimentos. No caso dos condomínios residenciais, todos que apresentarem mais de 10 unidades.

Segundo o primeiro artigo do projeto, os prédios comerciais ainda terão que destinar 30% das vagas para o estacionamento rotativo para clientes ou visitantes. Ou seja: obriga um cálculo – que também é previsto para unidades residenciais – com previsão para idosos e deficientes físicos.

Caso aprovada a lei, quem não cumprir estará sujeito a multa, cassação de licença ambiental e embargo ou interdição de obras.

É de se reconhecer a “boa-fé” do parlamentar diante da situação que ele descreve na justificação do projeto: o problema do espaço público para os estacionamentos, sobretudo, na capital alagoana. Mas, todo “planejamento central” traz questionamentos em relação à qualidade do projeto apresentado. Logo, não descarto que Toledo esteja agindo pensando no bem público, o que é louvável. Porém, indago todos os impactos que um projeto deste pode causar. É preciso discutir.

Uma delas é, mais uma vez, o poder público partindo com tudo para cima da iniciativa privada sem se preocupar com os custos que isto gera. No caso dos prédios comerciais, como galerias, por exemplo, já há uma busca – que é visível nos prédios mais recentes da capital – pela construção de vagas de estacionamento para clientes. Afinal, há muito que isto é um atrativo para o consumidor. É algo que o empresário já leva em conta. A mágica do mercado que tenta ofertar o máximo de conforto para o cliente na busca por “capturá-lo”.

Uma mágica que o poder público não tem. Procurem espaço de estacionamento rotativo na maioria dos prédios públicos que abriga prestação de serviços? Em geral, para dar conforto, recorrem a empreendimentos privados, como é o caso das centrais de atendimento existentes em shoppings-centers. Lá tem estacionamentos.

Diferente do que possa pensar o deputado estadual, os critérios adotados levam em consideração o espaço físico que o empreendimento ocupa/ocupará e até a rotatividade em relação ao serviço prestado, dentre outros. Não é o poder público que determina isso. Só o empresário tem condições plenas de avaliar isto, haja vista que há prédios onde há espaços para o estacionamento para clientes, mas não há para funcionários ou patrões. Não se pode enquadrar todas as situações em um “planejamento central”. É o poder público querer interferir no terreno que não é dele, na iniciativa privada, que – pela própria lógica de mercado – sabe muito bem se adequar as suas necessidades.

É preciso que se diminua a burocracia por meio de leis universais e não que se amplie o poder coercitivo do Estado por meio dessas leis, ainda que a justificativa seja nobre.

Porém, o caso ainda mais grave diz respeito aos condomínios residenciais. Imagine a área que pode ser perdida por estes construtores na busca por adequação de projetos que vislumbrem um cálculo fixo de quantas vagas rotativas devem ser destinadas a visitantes, levando em consideração às vagas postas para moradores. Serão projetos que vão pensar em recuos na utilização dos terrenos e acabarão por diminuir o número de unidades habitacionais, podendo inflar preço das construções ou necessitando de áreas maiores para estes empreendimentos, o que também resulta no custo final de quem vai adquirir o apartamento.

Esta não deveria ser uma preocupação do parlamento estadual. Afinal, condomínios sempre foram construídos – alguns até destinando vagas rotativas aos visitantes – e nunca se viu as pessoas não serem “visitadas” por conta disto. Há, de fato!, o problema dos estacionamentos. Porém, não é assim que se resolve. A discussão é bem mais ampla.

O que também assusta, na justificativa, é o ataque à iniciativa privada ao afirmar que estas devem assumir ônus por provocarem caos “em certa medida”. O “caos urbano” que vivenciamos é um problema crônico de uma cidade que cresce sem o mínimo de planejamento urbano, que não se dá de forma central, mas repensando vias, alternativas de mobilidade urbana (por meio de incentivos, como transporte público de qualidade), etc. Não se descarta um ou outro problema causado também pela iniciativa privada. Claro que há. Mas a maioria é causada pelo poder público.

No caso das habitações, por exemplo, as edificações que crescem vertiginosamente reduziram custos – por conta das tecnologias – facilitando a aquisição de imóveis e valorizando áreas. Muito mais contribuem que causam problemas. É como a chegada de um grande empreendimento em determinado bairro distante do centro de uma cidade. Obriga a melhorar a infraestrutura do local, agrega valor aos imóveis, puxa novos empreendimentos comerciais e residenciais e gera desenvolvimento. A questão é ordenar isto por meio de legislações universais e não penalizar de forma que possam gerar custos, como se um planejamento central pudesse trazer melhores soluções. É preciso ter cuidado com as boas intenções.

Se há uma preocupação de Sérgio Toledo em relação aos espaços públicos e os estacionamentos, seria interessante que propusesse uma audiência pública neste sentido e aí, quem sabe, não se possa chegar a soluções como a adoção de espaços públicos para estacionamentos rotativos, como existe nas imediações do Stella Maris, em Maceió.  Será que a solução – e a preocupação maior são com os condomínios residenciais, pois em muitos prédios comerciais as vagas para clientes não raro são pensadas, mas não em cálculos determinados pelo poder público – está em obrigar o empreendedor a perder uma parte de seu terreno ao pensar o projeto de edificação? É que todo custo é repassado ao consumidor.

Recapitulando

Então veja bem, caro leitor, o deputado estadual Sérgio Toledo apresentou um projeto de lei que, caso aprovado, obrigará todo futuro condomínio residencial (com mais de 10 unidades), a construir vagas de estacionamentos rotativos para visitantes dentro de um cálculo previsto. Imaginem o empresário construtor comprando áreas no futuro - que terão que ser bem maiores - para ter que fazer, além do prédio, o estacionamento. Imaginaram quem pagará a conta, não é? Quem for adquirir o imóvel, obviamente.

Não bastasse imóvel já ser caro neste país, as taxas cartoriais serem absurdas, ainda mais essa intervenção que tem consequências diretas no mercado e nos preços. E ainda tem o cálculo para determinar a quantidade de vagas rotativas com base nas que são destinadas aos moradores. E no caso de terrenos que dariam um prédio residencial bom, em determinadas regiões, mas que não se tem o espaço para o estacionamento? Aí, o empresário ou sacrificará o projeto, ou reduzirá o número de unidades para poder fugir da lei. O parlamentar pensou nisso?

Sei que há um problema grave de estacionamentos na cidade. Mas não é por um planejamento deste que se resolve. Isto é culpar mais uma vez a iniciativa privada e, com isto, correr o risco de aumentar custos para o consumidor. Os problemas de quem pensa o mundo melhor...

Que os deputados estaduais possam debater o assunto e o impacto disto, antes de aprovarem a matéria...

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