Por mais Retrofit em Maceió.  

Amigos, afinal o que é esse tal de Retrofit ? Venho aqui informar desta técnica pouco desenvolvida em nossa cidade e já integralizada em grandes cidades no mundo. O Retrofit é um termo da língua inglesa que significa no popular “reforma”, mas aqui com um sentido de renovação, customização, adaptação e melhoramento dos equipamentos, conforto e possibilidades de uso de uma edificação antiga.

Também tem um conceito com a tradução liberal de “colocar o antigo em boa forma”, afinal toda renovação tem um sentido de evolução para as necessidades atuais e se adequando para um novo contexto de eficiência energética, valorização do imóvel e aumento da vida útil. Segundo a NBR 15.565, Retrofit nada mais é do que a “remodelação ou atualização do edifício ou de sistemas, através da incorporação de novas tecnologias e conceitos, normalmente visando valorização do imóvel, mudança de uso, aumento da vida útil, eficiência operacional e energética”.

Irei abordar alguns modelos de Retrofit visto que esta técnica seria bastante viável em nossa cidade que necessita urgentemente desta renovação em seu meio urbano, predial e englobando eficiência energética nestas edificações. O conceito de Sustentabilidade, na busca por metodologias que permitam a avaliação do desempenho dos materiais empregados está em alta é seria um excelente momento para emprega-las.

RETROFIT URBANO - No final do século passado foi marcado pela globalização e pelo avanço do processo de urbanização, faz com que as cidades perdessem suas características que, historicamente, lhes deram origem. O centro da cidade de Maceió sofre bastante com uma poluição visual, a busca para o resgate do belo artístico é praticamente nulo, infelizmente esta cultura não está imbuída na sociedade maceioense e nem nos órgãos responsáveis. Além da não execução da Lei Municipal 6.145 referente à Inspeção Predial mencionada por mim no post anterior neste blog, que coloca em risco um patrimônio histórico e cultural é a vida dos frequentadores e trabalhadores do centro da cidade, a quantidade de incêndio que aconteceu nos últimos anos é consequência deste assunto. Existem zonas de proteção e preservação do patrimônio histórico cultural com normas específicas presentes no atual Código Municipal de Urbanismo e Edificações (Lei 5.593/2007).

O RETROFIT URBANO transforma áreas obsoletas e até com problemas sociais em áreas economicamente e socialmente ativas, onde a falta de infraestrutura e sua depreciação dá lugar à renovação urbana. Na Europa é muito comum o RETROFIT URBANO onde alguns bairros foram transformados em pontos turísticos e aqui no Brasil há projetos interessantes, como por exemplo: Estação das Docas em Belém do Pará, Parque do Forte em Macapá, Paço do frevo no bairro do Recife em Pernambuco, Área portuária do Rio de Janeiro, Estação da Luz em São Paulo entre outros. O bairro de Jaraguá, o mercado da produção é do artesanato de Maceió seria um local ideal para a implantação de um RETROFIT URBANO, resgatando a historia dos maceioenses, colocando a localidade na rota do turismo e solucionando problemas crônicos na localidade. 

O RETROFIT PREDIAL é a revitalização de edifícios seja ele públicos ou privados, objetivando sua modernização construtivo-arquitetônica, que além de melhorar o bem-estar dos usuários, aperfeiçoa a utilização de recursos, reduzindo custos de operação, manutenção e consumo energético, proporcionando valorização imobiliária. Em Maceió alguns edifícios da orla realizaram esse serviço por necessidade de manutenção em suas fachadas após sofrerem com patologias da construção derivadas dos desgastes dos materiais empregados. Alguns serviços foram realizados por empresas e profissionais sem experiência e sem equipe multidisciplinar, como arquiteto para desenvolvimento de projeto, engenheiro civil pra avaliação da estrutura ou realização de estudos de utilização de eficiência energética, engenheiro mecânico para implantação de sistemas em elevadores e geradores, alguns condomínios ate contratam pessoas/empresas não autorizadas para realização destes serviços, o resultado sempre não é o esperado é aquela máxima do barato sair caro sempre acontece.

Essa técnica do RETROFIT PREDIAL teve surgimento e foi aprimorada na Europa e Estados Unidos onde ocupa importância derivado a grande quantidade de edifícios antigos e históricos.  No Brasil iniciou-se nos grandes centros, com grandes investimentos em prédios comerciais e após se expandindo para todos os públicos. Irei citar algumas obras interessantes: Empire State Building, em Nova York, é um exemplo notável de bom uso do Retrofit, ao trazer revitalização aliada a muita economia nos gastos, o condomínio Torre do Rio Sul, na capital carioca, em São Paulo existe  pelo menos dez edifícios na Avenida Paulista em fase de Retrofit, o que tende a garantir pelo menos mais 40 anos de vida útil, como exemplo o Edifício Brazilian Financial Center (BFC), edf. Bela Paulista entre outros, aqui em Maceió o mais famoso é o prédio da Associação Comercial de Maceió.

RETROFIT VERDE é uma técnica que objetiva o conceito de sustentabilidade, utiliza-se a estrutura da edificação e realizam adequações para transformá-lo internamente, onde sua funcionalidade atinge critérios e normas técnicas apara atingir os resultados desejados.     

No Brasil, o exemplo com maior repercussão é a reforma do estádio do Maracanã, no Rio de Janeiro. O local possui hoje placas de energia solar que garantem uma redução de 25% da energia consumida. Melhor: o novo Maracanã reusou boa parte de sua estrutura antiga, um dos preceitos do Retrofit.

Existe, primeiro, a questão ambiental. “No Brasil, os edifícios respondem por cerca de 45% do consumo anual de energia de todo o país, por 22% da emissão de CO2 e por 21% do consumo de água potável”, diz Manoel Gameiro, diretor comercial e de produtos aplicados da Trane para América Latina.

E há a economia direta no bolso: com a técnica, o uso de energia diminui cerca de 30% e o de água cai pela metade. É, ainda, uma boa solução comercial, já que pode aumentar em até 10% os valores para venda e locação de empreendimentos. 

O RETROFIT VERDE  pressupõe que qualquer tipo de atualização em um edifício que já exista pode ajudar na melhora do seu desempenho energético e ambiental, onde  poderá reavaliar os projeto de climatização, iluminação, fachada, eficiência energética, telhado para criação de telhado verde,  utilização e reuso da água, sistemas de segurança, informática e telefonia. Em Maceió este conceito de RETROFIT VERDE foi utilizado no Hotel Jatiuca onde fiz parte da execução deste projeto.  

Minha sugestão para o poder público e condomínios privados que pensem no assunto abordado, pois todo este investimento está atrelado a uma valorização imobiliária, conforto de seus usuários e busca pelo mundo mais sustentável. É procurem profissionais devidamente registrados e capacitados para o desenvolvimento e execução destes projetos.  

A importância da Inspeção predial e a LEI MUNICIPAL DE MACEIÓ Nº 6145

As manutenções das edificações se baseiam desde a segurança física, saúde das pessoas que habitam à valorização do bem. A realização da inspeção predial é fundamental, lembrando-se que os sistemas e elementos construtivos sofrem desgastes ao longo de sua vida útil, como é o caso, por exemplo, das instalações hidráulicas, sistemas de combate a incêndios, instalações de gás e elétrica, revestimento de fachadas, entre outras. Negligenciar as atividades preventivas corretivas e reformas trará prejuízos (resultantes da perda de desempenho, da funcionalidade e da segurança, podendo ocorrer colapsos parciais ou totais dos sistemas), bem como risco de acidentes.

Em Maceió foi sancionada a Lei ordinária 6.145 de 2012 que dispõe sobre a manutenção preventiva e periódica das edificações e equipamentos públicos e privados, edifícios multiresidencias, comerciais, de serviços, monumentos, shopping centers, igrejas, hotéis, cinemas, teatros, viadutos, passarelas entre outras obras de arte especiais. Porém,em contato com vários órgãos, administradoras de condomínio, síndicos, diretores de empresas fui informado que os mesmos não tinham o conhecimento e nunca receberam nenhum tipo de fiscalização relativa à citada Lei. As edificações e equipamentos de que trata esta Lei deverão sofrer vistorias técnicas, registradas em relatórios ou laudos técnicos, de responsabilidade de seus proprietários ou gestores conforme o caso, e serão realizadas por profissionais habilitados no conselho Regional de Engenharia e Agronomia - CREAL/AL ou no Conselho de Arquitetura e Urbanismo - CAU/AL.

De acordo com a idade construtiva do imóvel, o proprietário, o locatário, o síndico ou, ainda o responsável legal a qualquer título; fica obrigado a obter o laudo técnico de inspeção predial, para verificação das condições de estabilidade, segurança, salubridade, desempenho e habilidade, cuja periodicidade futura deverá obedecer aos seguintes prazos:

I - A cada 5 anos, para edificações com até 15 anos,

II - A cada 3 anos, para edificações acima de 15 anos até 30 anos; e

III - A cada 2 anos, para edificações a partir de 30 anos.

 A idade do imóvel, para efeito desta Lei, será contada a partir da data de expedição do auto de conclusão da obra habite-se.

Essa lei municipal de nossa cidade segue uma padronização de todas as capitais do país que atentaram para a importância das manutenções e inspeções, segue o link da lei https://leismunicipais.com.br/a/al/m/maceio/lei-ordinaria/2012/615/6145/lei-ordinaria-n-6145-2012-dispoe-sobre-a-manutencao-preventiva-e-periodica-das-edificacoes-e-equipamentos-publicos-ou-privados-no-ambito-do-municipio-de-maceio-e-da-outras-providencias

Em outras cidades foram criadas leis similares respeitando as NBR´s (Normas Brasileiras Regulamentadoras) da ABNT – Associação Brasileira Normas Técnicas e do IBAPE - Instituto Brasileiro de Avaliações e Perícias de Engenharia. Essas cidades fiscalizam rigorosamente essa Lei devido à sua importância. Em várias capitais e cidades, bem como em Maceió, o certificado de inspeção é obrigatório na edificação,estando sujeita a multa e até embargo para a edificação que não apresente o certificado com sua validade emdia.

E por que a LEI MUNICIPAL DE MACEIÓ Nº 6145, de 01 de junho de 2012 não é cumprida?

Amigos, infelizmente até hoje não poderei responder. Mas como cidadão e engenheiro civil, aguardo posicionamento do CREA – AL, Câmara de vereadores de Maceió eMinistério público de Alagoas, para poder me manifestar com mais ênfase sobre o assunto.  Posso afirmar que em breve terei um posicionamento e postarei neste blog.

Irei citar alguns exemplos de desastres e prédios condenados que existem em Alagoas e todo o país com o objetivo de estimular a importância da elaboração da Inspeção predial.

Varias lojas do centro de Maceió foram incendiadas por falta de inspeção predial e plano de manutenção. Desabamento de uma loja na cidade de Palmeira dos Índios, edf. Palmares no centro de Maceió, Prédio da secretaria Estadual da Educação.Edf. Ary pitombo entre outros.

 O famoso desastre do Edf.  Palace II no Rio de janeiro, onde morreram 8 pessoas e até hoje famílias não receberam o valor total da indenização. O edf. Liberdade onde morreram 17 pessoas no Rio de Janeiro. Outro desastre que ceifou a vida de 28 pessoas foi o Edf. Atlântico em Guaratuba litoral do Paraná.

Em Pernambuco houve 11 desabamentos de prédios e atualmente existe mais 4 mil prédios em situação de risco de desabamento.

Enfim, são inúmeros casos que ocorreram vitimas fatais por falta de inspeção predial e a preocupação também deve ser com a vizinhança, pois vários casos de desabamento, explosão ou incêndio acaba ocorrendo sinistro em toda vizinhança.

Para os profissionais sugiro um curso de extensão para realizar um bom trabalho no desenvolvimento deste serviço de extrema importância, inclusive vai haver no dia 05, 06 e 07 de maio na ADEMI realizado pelo Instituto Brasileiro de Extensão e Cursos – INBEC (082 3035-2663 / 98834-9570).

Espero que na próxima manifestação possa fazê-la para parabenizar os órgãos competentes, pela fiscalização da aplicação da Lei em prol dos cidadãos de Maceió.

Legalmente, Rei Pelé pode não estar apto para clássico no domingo

No domingo, dia 13, vence o prazo de validade do Laudo Técnico de Segurança do Estádio Rei Pelé, então é necessário informar à sociedade alagoana o risco de segurança em ir ao clássico das multidões deste domingo, quando CRB e CSA se enfrentam.

Antes de mais nada, é necessário explicar: existem dois tipos de laudos técnicos que são exigidos pelo Ministério do Esporte, de acordo com a Portaria N° 290 de 27 de outubro de 2015. Segue o link 

Eis o que diz a lei:

“Art. 1º Os requisitos mínimos dos laudos de segurança; vistoria de engenharia, acessibilidade e conforto; prevenção e combate de incêndio e pânico; condições sanitárias e de higiene, previstos no art. 2º, § 1º, incisos I,II, III e IV do Decreto nº 6.795/2009, são aqueles constantes dos Anexos I, II, III e IV desta Portaria. que se vence no dia 12 / 03 / 2016 deverá ser realizado por profissional legalmente habilitado e previamente cadastrado, dentro de sua área de atuação, junto ao Conselho Regional de Engenharia e Agronomia – CREA ou Conselho Regional de Arquitetura e Urbanismo – CAU, ao profissional não cadastrado compete comprovar por certidão emitida pelo CREA  ou CAU, que possui as atribuições para a elaboração do respectivo laudo”.

A complexibilidade para elaboração dos novos laudos técnicos para estádios de futebol exige um profissional com vasta experiência, além de um período de tempo para vistorias de equipe multidisciplinar ( engenheiro mecânico, engenheiro eletricista , engenheiro civil ), segue o link para maiores informações

No atual laudo sobre a situação do Rei Pelé, que se vence amanhã, existem considerações significativas para a segurança dos torcedores e profissionais que irão trabalhar no estádio. É citado, por exemplo, como imprescindível, no mais rápido tempo, um laudo pericial estrutural e devidas intervenções para sanar irregularidades.

Há um parecer técnico de um renomado engenheiro alagoano realizado em fevereiro de 2015 que está em anexo indicando o comprometimento de sua estabilidade e até o momento não houve eficiência na resolução destes problemas.

Veja ainda: “Art. 2° O laudo de estabilidade estrutural é obrigatório para estádios com capacidade igual ou superior a 40.000 (quarenta mil) lugares, para os que tenham sofrido obras de ampliação ou adaptações que necessitem de mudanças estruturais e, também, aqueles que apresentem histórico de ocorrência de problema estrutural”. 

O estádio Rei Pelé necessita com extrema urgência deste laudo de estabilidade estrutural, visto que se enquadra no Art. 2° da portaria N° 290 de 27 de outubro de 2015.

Recentemente a Secretaria do Estado de Esporte, Cláudia Petuba, em uma rádio local informou que em Alagoas inexistiam profissionais (engenheiros) e construtoras qualificadas para elaboração destes laudos e execução dos serviços e estaria contratando empresas de outro estado no valor de R$ 100.000,00 ( cem mil ) para elaboração de um laudo técnico, R$ 100.000,00 ( cem mil ) o valor do projeto e R$ 1.500,000,00 ( hum milhão e quinhentos mil )  para execução dos serviços. Houve uma repercussão negativa esta entrevista. Vários profissionais do nosso estado se sentiram desprestigiados por inúmeros serviços prestados a sociedade alagoana, onde o curso de engenharia civil da UFAL é classificado classe A, é o CESMAC forma ótimos profissionais que atuam no mercado de trabalho. O estádio Rei Pelé é um patrimônio de Alagoas e merece ser administrado com seriedade e competência, por um gestor que faça jus a sua historia e respeite a legislação. Em dias de jogos, como profissional, observo varias patologias na estrutura do estádio, problemas com equipamentos de serralharia, para-raios sem conexões etc...

Todo inicio de Campeonato Alagoano de Futebol ocorrem esses problemas. É inadmissível deixar isso acontecer, colocar em risco todas as pessoas presentes na maior e mais queridas arena de esportes do estado de Alagoas.

 

 

Como se encontram os edifícios que fazem parte de nossas vidas?

Como se encontram os edifícios que fazem parte de nossas vidas?     

Através desta indagação venho aguçar a curiosidade das pessoas que possuem, em seu cotidiano, a vivência em uma edificação de grande porte, e nunca perceberam ou se perguntaram como anda a ‘’saúde’’ destas edificações.

A nossa vida e de nossos familiares estão atreladas a estas grandes edificações, e não nos damos conta como são importantes os controles das manutenções e inspeções prediais. Sabe aquele passeio no shopping, a escola de seus filhos, o hospital da região ou seu local de trabalho num prédio comercial, ou propriamente o prédio onde se localiza seu apartamento... todos esses lugares deverão seguir normas e leis para o bom funcionamento e até saber se o mesmo pode ser habitável.

As fases (projeto/ execução/ pós-obras) para a construção de grandes edificações devem ser muito bem gerenciadas, onde inicia-se com o desenvolvimento dos múltiplos projetos (arquitetura /fundação /estrutura /instalações elétricas /SPDA /hidráulicas /gás /incêndio /telefonia /antena /elevador /eficiência energética) e realização de compatibilizações e com as-builts devidamente autorizados pelos responsáveis técnicos.

A execução dos destes projetos devem seguir rigorosamente as NBR’s relativas. As normas constituem-se, neste caso, como sinônimo de qualidade e economia, enquanto a falta de qualidade significa desperdício e custo extra. Essa fase de execução é que será responsável pelas futuras manifestações patológicas, onde as mais comuns são umidade, infiltrações, fissuras, trincas, deslocamento de revestimentos e pisos, carbonatação no concreto, ataque de íons cloreto ou sulfato na estrutura.                                       

 O pós-obra deverá seguir um planejamento de manutenção preventiva e corretiva, onde o ideal seria utilizar uma ferramenta de controle dos serviços de manutenção e um sistema de gestão de qualidade. Por erros ocasionados nestas fases a vida útil de uma edificação fica comprometida, causando riscos físicos e financeiros para todos os envolvidos, os proprietários precisam “entender” a importância e a necessidade das ações de manutenção para a garantia da vida útil, ou seja, é necessário “criar a cultura da manutenção” das edificações.

Outro fato que é extremamente necessário será mudar paradigmas tanto dos construtores quanto dos proprietários, com a finalide de deixar de se construir pelo menor custo inicial em prol do melhor custo benefício.

Em Maceió, foi sancionada a lei ordinária 6.145 de 2012 que dispõe sobre a manutenção preventiva e periódica das edificações e equipamentos públicos e privados, edifícios multiresidencias, comerciais, de serviços, monumentos, shopping centers, igrejas, hotéis, cinemas, teatros, viadutos, passarelas entre outras obras de arte especiais.

Em contato com vários órgãos, administradoras de condomínio, síndicos, diretores de empresas me informaram  que não tinham o conhecimento e nunca receberam nenhum tipo de fiscalização relativa. As edificações e equipamentos de que trata esta lei deverão sofrer vistorias técnicas, registradas em relatórios ou laudos técnicos, de responsabilidade de seus proprietários ou gestores, e conforme o caso serão realizadas por profissionais habilitados no conselho Regional de Engenharia e Agronomia - CREAL/AL ou no conselho de Arquitetura e Urbanismo - CAU/AL e na Superintendência Municipal de Controle Urbano - SMCCU.
 De acordo com a idade construtiva do imóvel, o proprietário, o locatário, o síndico ou, ainda o responsável legal a qualquer título; fica obrigado a obter o laudo técnico de inspeção predial, para verificação das condições de estabilidade, segurança, salubridade, desempenho e habilidade, cuja periodicidade futura deverá obedecer aos seguintes prazos:

I - A cada 5 anos, para edificações com até 15 anos,

II - A cada 3 anos, para edificações acima de 15 anos até 30 anos; e

III - A cada 2 anos, para edificações a partir de 30 anos.
 

A idade do imóvel, para efeito desta Lei, será contada a partir da data de expedição do auto de conclusão da obra habite-se.

Essa lei municipal de nossa cidade segue uma padronização de todas as capitais do país que atentaram para a importância das manutenções e inspeções, segue o link da lei https://leismunicipais.com.br/a/al/m/maceio/lei-ordinaria/2012/615/6145/lei-ordinaria-n-6145-2012-dispoe-sobre-a-manutencao-preventiva-e-periodica-das-edificacoes-e-equipamentos-publicos-ou-privados-no-ambito-do-municipio-de-maceio-e-da-outras-providencias

No Brasil essas duas NBR´s abaixo foram desenvolvidas pela  ABNT – Associação Brasileira Normas Técnicas regem os assuntos mencionados. No ano de 1999 foi publicado a NBR 5674 que normatiza tecnicamente o serviço visando o controle tecnológico de Manutenção de edificações - Procedimentos ,  ela indica que é inviável do ponto de vista econômico e inaceitável sob o ponto de vista ambiental consideração as edificações como produtos descartáveis. Segue o link da ABNT   http://www.sinduscon-caxias.com.br/uploads/files/nbr_05674_nb_595__manutencao_de_edificacoes__procedimento. Em 2008 a ABNT – Associação Brasileira Normas Técnicas publicou a NBR 15575 – Edificações Habitacionais – Desempenho, onde houve 6 (seis) revisões realizada pelo Comitê Brasileiro da Construção Civil (CB-02). http://piniweb.pini.com.br/construcao/habitacao/esta-em-vigor-a-nbr-15575-norma-de-desempenho-292738-1.aspx

O IBAPE - Instituto Brasileiro de Avaliações e Perícias de Engenharia em assembleia 25/10/2012 disponibiliza a presente Norma de Inspeção Predial Nacional baseada em texto normativo pioneiro do IBAPE/SP, que modifica a versão anterior desta norma de 2009, para atender à ABNT NBR 5674, ABNT NBR 15575-1 e, principalmente, para colaborar com a “saúde dos edifícios”, sua segurança, funcionalidade, manutenção adequada e valorização patrimonial. Segue o link da norma http://www.ibape-sp.org.br/arquivos/Norma-de-Inspecao-Predial%20Nacional-aprovada-em-assembleia-de-25-10-2012.pdf

O código de defesa do consumidor no art. 1348 do código civil – Lei 10406/02 é um grande aliado e serve de indicador em determinados casos por erros derivados das fases indicadas acima, segue o link com a lei http://www.jusbrasil.com.br/busca?q=Art.+12%2C+%C2%A7+3+do+C%C3%B3digo+de+Defesa+do+Consumidor+-+Lei+8078%2F90

Atenção síndicos ou administradores de condomínios, pois  “a omissão na manutenção poderá gerar responsabilidade civil e criminal do síndico, mesmo quando ele transferir a terceiros essa responsabilidade’’.  Os síndicos podem realizar as chamadas CC ‘’necessárias’’ para realização de obras sem devida autorização. atr. 1341 a 1343 do código civil da Lei 10406/02 .

Sugiro para a realização deste trabalho, que é de responsabilidade e exclusiva competência dos profissionais legalmente habilitados pelos Conselhos Regionais de Engenharia, Arquitetura e Agronomia - CREA, de acordo com a Lei Federal no 5194/6 e, entre outras, as Resoluções nos 205, 218 e 345 do CONFEA, um profissional devidamente registrado, especializado, com vasta experiência é realizar uma laudo técnico com ART utilizando a ABNT 13752/96  Perícias de engenharia na construção civil. 

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